La perte de confiance ne constitue pas un juste motif de révocation du dirigeant

La procédure de révocation du Président d’une Société par actions simplifiée (SAS) est librement organisée par les statuts. Elle peut dès lors être conditionnée par un « juste motif ».

La Cour de cassation vient illustrer dans la présente affaire un cas d’absence de juste motif de révocation.

Cass. com., 14 nov. 2018, n° 17-11103

LES FAITS A L’ORIGINE DE LA RÉVOCATION

Les statuts de la Société prévoyaient que la révocation du Président ne pouvait intervenir sans justes motifs. A défaut, celui-ci devait en effet être indemnisé.

En l’espèce, le Président sera révoqué en raison d’une perte de confiance des actionnaires. Il saisit alors la justice afin d’obtenir des dommages intérêts 

 

LA PROCÉDURE ENGAGÉE PAR LE DIRIGEANT RÉVOQUÉ

La Cour d’appel déboute  l’ancien Président de sa demande indemnitaire. Elle considère en effet que la perte de confiance était réelle. Par conséquent, cette perte de confiance constituait selon elle un motif légitime.

La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi. Elle juge en effet que la perte de confiance constitue un motif légitime lorsqu’elle est de nature à compromettre l’intérêt social.

 

LA SOLUTION DES TRIBUNAUX EN MATIÈRE DE REVOCATION SANS JUSTES MOTIFS

Les statuts de SAS organisent librement les modalités de révocation du Président. Il peut dès lors être prévu une révocation à tout moment sans justes motifs.

Rappelons toutefois que même dans ce dernier cas, il ne peut être révoqué dans des conditions injurieuses ou vexatoires (V. Révocation déloyale du Président de SAS). A défaut, la société s'expose au paiement de dommages intérêts.

En l’espèce, les statuts prévoyaient que cette révocation devait être fondée sur un juste motif. Les actionnaires feront état d'une perte de confiance pour justifier la révocation.

Or, la perte de confiance est éminemment subjective. Il est en pratique presque impossible de vérifier la réalité de la perte de confiance. La Cour de cassation tente ainsi de rétablir une certaine objectivité en considérant que cette perte de confiance devait être de nature à compromettre l’intérêt social.  (En ce sens : Cass. com. 04/05/1993 n° 91-14693 ; Cass. com. 04/05/1999 n° 96-19503). Elle vient ici rappeler des décisions rendues en matière de SARL et SCI, sociétés dans lesquelles la révocation du gérant doit être fondée sur un juste motif.

L’objectif est en effet d’éviter des révocations laissées à la volonté arbitraire des associés.

 

NOS CONSEILS EN CAS DE RÉVOCATION DU DIRIGEANT

Le respect de la procédure légale et/ou statutaire de révocation est primordial. A cet égard, même en cas de révocation sans juste motif, la procédure doit être rigoureusement respectée. A défaut, la société pourrait en effet être tenue d'indemniser le dirigeant révoqué. Il est dès lors conseillé de faire appel à un avocat en droit des sociétés à l'occasion de la mise en oeuvre d'une procédure de révocation.


Cession de fonds de commerce et durée de séquestre du prix

En cas de vente d’un fonds de commerce, le vendeur ne peut pas percevoir immédiatement le prix de cession. En effet, le prix est destiné en priorité aux éventuels créanciers du vendeur (impôts, fournisseurs, bailleur…).  C’est la raison pour laquelle il reste indisponible pendant plusieurs mois.

Le séquestre du prix de vente d'un fonds de commerce n’est pas obligatoire. Cependant, sa constitution est indispensable afin de protéger l’acquéreur. En effet, à défaut, l’acquéreur pourrait être tenu de payer le passif fiscal du vendeur.

Ainsi, pour éviter de devoir payer deux fois le prix de cession, les fonds doivent être séquestrés.

 

SOMMAIRE :

I. LE DÉLAI «CLASSIQUE » DE SÉQUESTRE DU PRIX

II. LE DÉLAI "COURT" DE SÉQUESTRE DU PRIX

 

LE DÉLAI «CLASSIQUE » DE SÉQUESTRE DU PRIX

Le délai habituel de séquestre du prix de cession d'un fonds de commerce est de 150 jours (5 mois) à compter du paiement du prix.

Cession du fonds de commerce

J

La cession définitive du fonds est signée et le prix versé entre les mains du séquestre (Art. L141-13 C.com)

Enregistrement et Publicité de la cession

J+15

L’acte de cession est enregistré aux impôts (l’acquéreur paye les droits d’enregistrement).La cession est en suivant publiée dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) et au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) (Art. L141-12 C.com)

Oppositions

J+25 Les créanciers du vendeur du fonds doivent régulariser leur opposition dans les 10 jours de la publication de la cession au BODACC ou JAL (Art. L141-14 C.com)

Déclaration de cession aux impôts

J+60

La cession doit être déclarée aux impôts (date cession, identité et adresse de l’acquéreur) dans les 45 jours de la publication dans le JAL

Dépôt de la déclaration de résultats

J+75 Le vendeur doit déposer dans les 60 jours de la publication dans le JAL sa déclaration de résultats afin que l’administration calcule les impôts exigibles (IR ou IS, taxe d’apprentissage).

Fin du délai de solidarité fiscale

J+150 Fin du délai de solidarité de l’acquéreur du fonds 90 jours  après l’avis de cession adressé à l’administration fiscale

 

LE DÉLAI "COURT" DE SÉQUESTRE DU PRIX

Il est possible de réduire le délai de séquestre de 150 à 105 jours.

Pour ce faire, il convient de déclarer la cession aux impôts dès qu’il est procédé à sa publication au BODACC et dans un JAL. Ainsi, le délai de solidarité fiscale de 90 jours commence à courir dès cette date.

Cependant, ce délai raccourci reste théorique puisque l’administration fiscale peut procéder à une opposition sur le prix dès la publication de la cession dans la mesure où, le plus souvent, elle ne sait pas à cet instant ce qui sera dû par le vendeur. En effet, ce dernier n’a pas encore, dans cette hypothèse, déposé sa déclaration de résultat.

A cet égard, rappelons qu’en l’absence de dépôt par le vendeur de sa déclaration de résultats dans les délais (J+75 après la vente), le délai de solidarité fiscale de 90 jours commence à courir à J+75 et non à J+60.

L’on passe ainsi d’un délai de séquestre de 5 mois à une durée minimale de 5 mois et 15 jours.

Ainsi, pour que la durée du séquestre soit effectivement réduite à 105 jour il faut, immédiatement après la publication de la cession :

  • déclarer aux impôts la cession de fonds
  • que le vendeur dépose sa déclaration de résultats permettant à l'administration de calculer l'impôt exigible.

En tout état de cause, le prix n’est distribué qu’une fois les oppositions purgées (soit amiablement soit judiciairement).

 

NOS CONSEILS EN CAS DE CESSION DE FONDS DE COMMERCE

La cession de fonds de commerce est une opération complexe. Ainsi, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé afin de sécuriser la transaction (audit, négociation, rédaction des actes…) et assurer la mission de séquestre.


Location meublée et TVA

Depuis l'avènement de plateformes de location comme AirBnb, l'activité de location meublée des particuliers s'est considérablement étendue. Cependant, les conséquences fiscales d’une telle activité ne doivent pas être négligées. Faisons le point sur l’application de la TVA sur ces activités.

LA TVA N’EST EN PRINCIPE PAS APPLICABLE AUX ACTIVITÉS DE LOCATION

Les propriétaires qui mettent en location leur logement en meublé ne sont en principe pas assujettis à la TVA. (Article 261 D 4° du Code Général des Impôts).

Ce principe s’applique également à la location de locaux nus.

Il n’est d’ailleurs pas possible d’opter volontairement à la TVA.

Cependant, le Code Général des Impôts prévoit plusieurs exceptions à cette exonération :

(i) D’une part, s’agissant des prestations d’hébergement fournies dans des hôtels, village vacances ou résidences de tourisme classés lorsqu’ils sont destinées à l'hébergement des touristes et q sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat

(ii) D’autre part, pour les prestations proches de l’hôtellerie

(iii) Enfin, pour les activités de locations de locaux nus lorsqu’ils sont destinés à réaliser l’une des deux activités ci-avant (i et ii).

L’exercice des activités de locations meublées réalisées dans des conditions proches de l’hôtellerie est certainement l’exception la plus problématique.

En effet, certains propriétaires pourraient, sans le savoir, être redevables de la TVA.

 

L’EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ DE LOCATION MEUBLÉE DANS DES CONDITIONS PROCHES DE HÔTELLERIE

Par exception, les activités de locations meublées réalisées dans des conditions proche de l’hôtellerie sont de plein droit soumises à TVA.

Le CGI vise ainsi les « prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».

Ainsi, l’exercice d’une activité hôtelière est établi lorsque l’exploitant offre, en plus de l’hébergement, au moins 3 des 4 services suivants :

La fourniture du petit déjeuner

Ainsi, selon l’administration fiscale, l’offre du petit déjeuner est établie lorsque l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l'ensemble des locataires.

Elle précise que ce petit déjeuner doit être fourni, au choix de l'exploitant, soit dans les chambres ou appartements. Il peut encore être fourni dans un local aménagé situé dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier.

La fourniture de linge de maison

La fourniture du linge de maison est caractérisée lorsque l’exploitant est en mesure de fournir le linge de maison à l’ensemble des locataires. Il suffit donc d'en avoir les moyens matériels.

Le nettoyage régulier des locaux

La régularité du nettoyage n’est définie par l’administration fiscale qu’à contrario. Ainsi, n’est pas régulier le nettoyage effectué uniquement au début et en fin de séjour. Cependant, la condition sera remplie même lorsque, ne fournissant pas un service de nettoyage régulier, l’exploitant a les moyens de proposer un tel service à son client de manière régulière.

La réception de la clientèle

L’exploitant a les moyens nécessaire pour être en mesure de proposer un service de réception. La condition est remplie même lorsque que ce service est assuré par un prestataire en un lieu unique situé en dehors du local.

 

Ainsi, en pratique, sont notamment susceptibles d’être redevables de la TVA les établissements tels que :

  • Les villages vacances
  • Les maisons familiales de louées meublées
  • Terrains de camping
  • Chambres d’hôtes
  • Maisons ou appartement loués meublées

Rappelons toutefois que l’exploitant peut facturer en franchise en base de TVA lorsque son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 82.800 € (Article 293 B du CGI).

 

NOS CONSEILS EN CAS D'EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ DE LOCATION MEUBLÉE

L’exercice d’une activité de location meublée peut avoir des conséquences importantes sur le plan fiscal. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de faire appel à votre avocat en droit immobilier avec de sécuriser votre investissement.


La nullité d'une assemblée générale doit être demandée dans les trois ans, sauf dissimulation

Afin de contester une assemblée générale dans son ensemble ou une ou plusieurs délibérations seulement, il convient de solliciter en justice sa nullité. Dans ce cas, l'associé victime doit agir rapidement au risque de se voir opposer la prescription de sa demande.

Dans une affaire récente, la Cour de cassation est venue utilement préciser le point de départ du délai de prescription.

Cass. com. 26-9-2018 n° 16-13.917 F-D

LES FAITS A L'ORIGINE DE LA DEMANDE DE NULLITÉ DE L’ASSEMBLÉE

Les associés d’une Société à Responsabilité Limitée (SARL) sollicitent l’annulation des délibérations d’assemblées générales tenues entre 2002 et 2010. Il saisissent la justice en 2012 en invoquant l'absence de convocation aux assemblées générales litigieuses.

 

LA PROCEDURE JUDICIAIRE DE DEMANDE EN NULLITÉ DE L’ASSEMBLÉE

La Cour d’appel déclare la demande recevable en écartant la prescription des demandes et annule les résolutions litigieuses. Pour ce faire, la Cour retient que les associés n’avaient pas eu connaissance avant janvier 2011 de la tenue des assemblées.

La Cour de cassation casse l’arrêt et juge que la nullité d’une délibération se prescrit par trois à compter de son adoption. Elle précise toutefois que le départ du délai de prescription est retardé en cas de dissimulation de ladite assemblée.

 

LA SOLUTION DES TRIBUNAUX EN MATIÈRE DE NULLITÉ D’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Il est constant que la nullité d'une délibération se prescrit par trois ans (V. Prescription de l'abus de majorité) à compter du jour où la nullité est encourue (Art. 1844-14 C.civ  et L 235-9 C.com).

Dans la présente affaire, la Cour vient préciser que le délai pour agir en nullité ne court pas lorsque l'assemblée a été dissimulée à l’associé.

Cette solution paraît logique au regard d’un principe général de procédure civile. En effet, selon l’article 2224 du Code civil , la prescription court « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Dès lors, la prescription ne pouvait pas courir dès lors que l'associé était dans l’impossibilité d’agir en nullité.

La décision est intéressante en ce qu’elle vient préciser que l’absence de convocation ne suffit pas à prouver la dissimulation. Par conséquent, l’on en déduit  que l’associé requérant doit prouver la volonté de dissimuler l’assemblée.

NOS CONSEILS POUR AGIR EN NULLITÉ D'UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Lorsqu'une décision d'assemblée générale est litigieuse, il convient de faire appel à un avocat en droit des sociétés. En effet, de nombreux outils existent afin de contester les décisions qui seraient préjudiciables un associé, même minoritaire.


Cession de parts sociales de société commerciale et compétence du Tribunal de commerce

En cas de litige résultant d'une cession de parts sociales  (ou d'actions) d'une société commerciale (SARL, SAS...), les parties doivent saisir le tribunal de commerce compétent et non les tribunaux civils.

Cour d’appel de Paris 25 septembre 2018  n° 18/04571

LES FAITS A L'ORIGINE DU LITIGE PORTANT SUR LA CESSION DE PARTS SOCIALES

Un associé personne physique d’une Société à Responsabilité Limitée (SARL) cède ses parts sociales à une Société Civile Immobilière (SCI).

Par la suite, le cédant souhaite obtenir la nullité de la cession en raison du caractère prétendument dérisoire du prix.

Il choisit d'assigner le vendeur devant le Tribunal de commerce.

 

LA PROCÉDURE JUDICIAIRE AUX FINS DE NULLITÉ DE LA CESSION DE PARTS SOCIALES

Le Tribunal de commerce saisi de la demande de nullité se déclare incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance.

En effet, ce dernier considère que la cession de parts sociales est intervenue entre deux personne non commerçantes.

Cependant, la Cour d’appel infirme le jugement du Tribunal de commerce et décide que seul celui-ci est compétent pour statuer sur la demande de nullité de la cession de parts sociales.

 

LA COMPÉTENCE JUDICIAIRE POUR LES LITIGES NÉS D'UNE CESSION DE PARTS SOCIALES

Il est constant que les tribunaux de commerce connaissent des "contestations relatives aux sociétés commerciales" (C. com. art. L 721-3, 2°).

Selon la Cour d’appel, le Tribunal de commerce est ainsi compétent pour connaître de la nullité d’une cession de parts quand bien même :

  • la cession est intervenue entre personnes non-commerçantes
  • la cession est un acte civil.

Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence établie par la Cour de cassation.

En effet, la Haute juridiction considère que les litiges nés à l’occasion d’une cession de titres d’une société commerciale relèvent de la compétence du Tribunal de commerce (Cass. com. 10-7-2007 n° 06-16.548 FS-PBIR ; Cass. com. 12-2-2008 n° 07-14.912 F-PB).

Cette solution paraît logique à la lecture de l’article L721-3 2° C.com : les litiges nés à la suite d’une cession sont, en eux même, « relatifs » à la société commerciale.

 

NOS CONSEILS AFIN DE LIMITER LES RISQUES DE LITIGE

A l'occasion de la cession de vos parts sociales, faites appel un avocat en droit des affaires.

En effet, un avocat spécialisé en cession de parts sociales vous permettra de négocier et sécuriser votre opération de vente ou d'achat.


La location meublée en société : SCI ou société commerciale ?

L’achat d’un immeuble en société est généralement réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Or, il peut être opportun d'opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l'investissement est destiné à réaliser de la location meublée.

A défaut, attention aux conséquences fiscales (V. notamment Location meublée et TVA).

 

SOMMAIRE :       

I. LES LIMITES DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI

II. LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE

 

LES INCONVÉNIENTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI

La location meublée est une activité commerciale pour l'administration fiscale

Selon l’administration fiscale, une location est considérée comme meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405 n° 10).

Fiscalement, et sauf option particulière, une SCI est assujettie de plein droit à l'Impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, l'imposition des résultats de la société est réalisée directement entre les mains des associés. C'est la conséquence de la « transparence fiscale »,

Or, dans l’hypothèse où la SCI exercerait une activité de location meublée, même accessoire, cela pourrait remettre en cause son régime fiscal.

Pour l'administration fiscale, l'activité de location meublée est en effet assimilée à une activité commerciale. Par conséquent, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (Articles 35 et 206-2 du CGI).

Ainsi l’activité de location meublée d’une SCI, même occasionnelle ou accessoire, entraîne son passage à l’IS.

De manière exceptionnelle, l’administration fiscale tolère l’imposition de la société à l’IR lorsque le montant HT des recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant des recettes totales HT.

De plus, pour éviter des difficultés lors de l’année de franchissement de ce seuil de 10 %, l’administration fiscale admet que la société conserve le bénéfice de l’IR durant l’exercice de dépassement. Il convient cependant que la moyenne des recettes HT de nature commerciale des 3 dernières années n’excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales HT réalisées sur la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330).

Le passage de la société à l’IS est irréversible.

 

Les conséquences fiscales sur la SCI et ses associés

L'imposition du bénéfice

Soumise à l'impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et 28 % au-delà. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022.

Les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxation :

  • une première fois au niveau de la société au taux de l’IS, et,
  • une seconde fois au niveau de l’associé en cas de distribution de dividendes.

Lorsque la société est assujettie à l’IR en revanche, c’est comme si, d’un point de vue fiscal, l’associé était directement propriétaire de l’immeuble. Il est donc imposé sur les résultats de la société, en fonction de sa quote part, et ce, même si aucun dividende n’est distribué.

Enfin, en cas d'assujettissement à l’IS, il ne sera plus possible d’utiliser les déficits de la société. L'associé ne pourra pas dans ce cas imputer le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.

L'imposition en cas de cession de l'immeuble

Le passage à l’IS est surtout très désavantageux en cas de cession de l’immeuble. Dans ce cas, les plus-values générées seront soumises non plus l’impôt sur les plus-values immobilières mais au régime des plus-values professionnelles.

Dès lors, la plus-value sera imposée au niveau de la société au taux de l’IS sans possibilité d’exonération liée à la durée de détention.

Surtout, la base imposable de la plus-value professionnelle sera nettement plus importante dans la mesure où elle sera égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette c’est-à-dire après amortissement.

Ainsi, la cession d’un immeuble appartenant à une société soumis à l’IS s’avère plus fiscalisée.

L'imposition en cas de cession des parts sociales

S’agissant de la fiscalité de la cession des parts de la SCI soumise à l’IS, l’associé cédant sera imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières. La plus-value sera ainsi fiscalisée au barème progressif de l’IR (plus prélèvement sociaux), en pouvant toutefois bénéficier de l’abattement suivant :

  • 50 % si titres détenus depuis 2 ans et moins de 8 ans
  • 65 % si titres détenus depuis plus de 8 ans

L’associé cédant a  également la possibilité désormais d’être imposé au taux forfaitaire de 30 % selon le mécanisme dit de la « flat tax ».

 Les conséquences en cas de mise à disposition gratuite de tout ou partie de l’immeuble à un associé

La société a un intérêt propre, distinct de celui de ses associés. Ainsi, la mise à disposition gratuite est analysée comme un « acte anormal de gestion » par l’administration fiscale.

Cette dernière dispose alors d’un double mécanisme de rattrapage :

1.     Au niveau de la société, elle pourra réintégrer dans son résultat fiscal les loyers qui auraient dû être perçus. Les montant réintégrés seront calculés en fonction de la valeur locative de l’immeuble

2.    Au niveau de l’associé bénéficiaire, il sera imposé sur le montant du revenu présumé distribué par la SCI, si celle-ci avait perçu un loyer

Ainsi, il est conseillé d’éviter toute mise à disposition gratuite d’un logement appartenant à une société à l’IS. Il faut en pratique conclure un contrat de location avec un loyer correspondant ou approchant la valeur locative.

 

LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE

Si l’imposition de la société à l’IR s’avère plus intéressante qu’une taxation à l’IS, il peut être opportun de se tourner vers la SARL dite « de famille ».

Si cela n’est pas possible, l’acquisition de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SARL classique ou d’une SAS, soumise à l’IS, pourra également permettre de bénéficier de nombreux avantages.

L'acquisition par une "SARL de famille"

Une SARL dite « de famille » n’est rien d’autre une SARL classique.

Cette appellation regroupe en réalité les SARL pouvant bénéficier du régime dérogatoire d’imposition à l’IR puisque cette société est par principe, de droit, soumise à l’IS.

S’il est possible d’opter à l’IR lors de la constitution d’une SARL classique, cette option n’est que temporaire et d’une durée de 5 ans au maximum. Cependant, dans le cas de la SARL familiale, l’assujettissement à l’IR n’a pas de durée limitée dans le temps.

Ainsi, la SARL de famille peut permettre de bénéficier de la transparence fiscale, de la même manière que la SCI soumise à l’IR.

De même, à la différence de la SCI, la SARL de famille reste assujettie à l'IS même lorsqu'elle tire plus de 10 % de ses revenus HT d’une activité de location meublée.

Il s’agit de son principal atout.

La qualité de SARL de famille suppose cependant le respect de certaines conditions.

Le lien exclusivement familial des associés

En premier lieu, pour être « de famille », la société doit être constituée exclusivement entre :

  • parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou,
  • frères et sœurs ou,
  • les conjoints et les partenaires liés par un Pacs.

Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage soit par le PACS.

Ainsi, constitue une SARL de famille, la société constituée entre :

  • un époux ou partenaires de PACS ;
  • un père et un ou plusieurs enfants ;
  • un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires de PACS ;
  • deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires de PACS ;
  • un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
  • un beau-père et son gendre
  • deux époux ou partenaires de PACS et l'enfant du premier lit de l'un des époux ou pacsé

En revanche, n’est pas « de famille » la SARL constituée entre :

  • deux frères et le fils de l'un d'eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l'un des frères) ;
  • deux époux leurs enfants respectifs non communs ;
  • deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur) ;
  • deux concubins et leurs enfants communs ;
  • un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux.

En cours d’existence, ce statut peut être remis en cause en cas d’entrée d’un nouvel associé ne répondant pas aux critères. La remise en cause peut également résulter d'un divorce ou de rupture du PACS de certains associés.

L'exercice d'une activité exclusivement industrielle ou commerciale

L'activité de la SARL doit être une activité industrielle ou commerciale à l'exclusion de toute autre. En effet, elle ne peut pas exercer, même de manière très accessoire une activité civile de location nue. A défaut, le régime de la SARL familiale ne pourra jouer ou sera remis en cause.

L’autre atout de la SARL familiale est de pouvoir cumuler son régime avec  celui de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP).

La SARL de famille permet également d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000€. Les recettes de la SARL tirées de la location meublée pourront dès lors aller jusqu’à 46.000 € par an.

Enfin, en cas de cession de parts d’une SARL de famille à prépondérance immobilière, l’associé pourra bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers permettant d’appliquer un abattement pour durée de détention des parts sociales.

L'acquisition par une société commerciale

La SARL « classique » ou SAS sont soumises de droit à l’IS.

Il peut être opportun dans certaines situations d’acquérir l’immeuble par l’intermédiaire de l’une de ces sociétés lorsque :

  • La SCI ne pourrait pas conserver le bénéfice de l’IR et que ;
  • La SARL de famille n’est pas possible

La soumission à l’IR peut s’avérer pénalisante pour l’associé qui subit déjà à titre personnel une forte pression fiscale.

Dans le cas d'une SARL ou SAS à l’IS, les revenus sont imposés au niveau de la société. L’associé ne sera fiscalisé qu’en cas de versement effectif de dividendes.

En cas de société à l'IR, l’associé est imposé personnellement sur les revenus de la société alors qu’aucun dividende n’est distribué.

C’est le cas par exemple lorsque les revenus de la société sont calqués sur ses besoins de trésorerie notamment pour rembourser l’emprunt bancaire. Dans cette hypothèse, aucune somme n'est distribuée à l'associé mais ce dernier doit payer de l'impôt.

En outre, en cours de vie sociale, le régime fiscal de l’IS permet d’amortir comptablement le bien immobilier. L'amortissement de l'immobilier, à l’exception du terrain, permet mécaniquement de réduire l'assiette imposable de la société.

 

NOS CONSEILS EN CAS D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN SOCIÉTÉ

Il est important de déterminer lors de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, la forme sociale et le régime fiscal le plus adapté aux objectifs des associés.

A l'occasion de l'achat d'un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, faites appel à un avocat en droit immobilier et un avocat en droit des sociétés afin de sécuriser les conséquences de l'opération


Signature électronique VS signature manuscrite

A l’ère du numérique, la signature électronique est un procédé incontournable venant peu à peu concurrencer la signature manuscrite.  En effet, la signature électronique présente de nombreux avantages.

Rapidité

    Vous signez instantanément les actes à distance

Simplicité

Vous signez depuis votre ordinateur tablette ou smartphone

Economie

Plus besoin d’impressions ni d’archivage physique des documents

Fiabilité

La signature électronique a la même valeur que la signature manuscrite

 

SOMMAIRE : 

I. LA VALEUR DE LA SIGNATURE ELECTRONIQUE

II. L’UTILISATION D’UN PROCÉDÉ FIABLE DE SIGNATURE ELECTRONIQUE

 

LA VALEUR DE LA SIGNATURE ELECTRONIQUE

Un règlement européen dit "eIDAS"  vient définir la signature électronique comme des « données sous forme électronique qui sont jointes ou associés logiquement à d’autres données sous forme électronique et que le signataire utilise pour signer » (Règlement eIDAS 910/2014 du 23/07/2014 art. 3, 10).

La signature électronique a été reconnue en droit français dès 2000 à l’article 1367 du Code civil.

Celui-ci prévoit :

« La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.

Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ».

Dès lors, selon le Code civil, la signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite.

Cependant, la loi exige pour ce faire que le procédé soit fiable.

 

L’UTILISATION D’UN PROCÉDÉ FIABLE DE SIGNATURE ELECTRONIQUE

Le règlement européen eIDAS envisage trois niveaux de signature électronique :

  • Simple : c’est-à-dire une suite de données sous forme numérique
  • Avancée : dont la fiabilité est supérieure à la première en permettant notamment d’identifier le signataire et le lier à la signature
  • Qualifiée : il s'agit du niveau le plus haut de fiabilité de signature.

Chez Legal Action, nous proposons ainsi à nos clients un procédé de signature électronique possédant le plus haut niveau de fiabilité.

La signature qualifiée répond à des normes édictées par l’article 29 du règlement eIDAS.

En France,  c'est l’Agence nationale de la sécurité des systèmes de l’information (ANSSI) qui délivre le certificat de signature qualifiée selon les normes eIDAS

L’ANSSI publie ainsi régulièrement une liste des prestataires de confiance habilités à fournir des dispositifs de signature électronique qualifiée.

Au sein du cabinet, nous proposons ainsi à nos clients la signature électronique DocuSign.


Le rapport de gestion n'est plus obligatoire dans les petites sociétés commerciales

Depuis l’entrée en vigueur de la loi 2018-727 du 10-8-2018 (art. 55), les représentants légaux des « petites » sociétés commerciales sont dispensés d’établir un rapport de gestion.

L'OBLIGATION D’ÉTABLIR D'UN RAPPORT DE GESTION

Lors de la clôture de chaque exercice comptable, le représentant légal d’une société commerciale (SARL, SAS...) a l'obligation d’établir un rapport de gestion conformément à l'article L232-1 du Code de commerce.

Ce rapport doit exposer :

  • la situation de la société durant l'exercice écoulé,
  • l' évolution prévisible,
  • les événements importants survenus entre la date de la clôture de l'exercice et la date à laquelle il est établi,
  • les activités en matière de recherche et de développement.

Jusque-là, seules les SARL et SAS à associé unique dont ledit associé était le représentant légal échappaient à cette obligation.

LA DISPENSE DE RAPPORT DE GESTION DANS LES PETITES SOCIÉTÉS COMMERCIALES

La loi 2018-727 du 10-8-2018 (art. 55) est venue modifier l'article L232-1 C.com IV en matière de rapport de gestion.

C'est ainsi que désormais, « sont dispensées de l'obligation d'établir un rapport de gestion les sociétés commerciales qui sont des petites entreprises au sens de l'article L. 123-16 ».

Ainsi, toutes les petites sociétés commerciales, quelle que soit leur forme, sont dispensées d'établir un rapport de gestion.

Cela devrait en pratique concerner plus d’un million de sociétés.

Cette dispense ne concerne toutefois que les sociétés commerciales répondant à la définition des petites entreprises conformément à l’article L123-16 du Code de commerce. Une petite société au sens de la loi ne doit pas dépasser deux des trois seuils suivants :

  • total du bilan : 4 millions d'euros ;
  • montant net du chiffre d'affaires : 8 millions d'euros ;
  • nombre moyen de salariés au cours de l'exercice : 50*

 

NOS CONSEILS EN MATIÈRE DE GESTION DE SOCIÉTÉS COMMERCIALES

Le représentant légal d'une société (gérant de SARL, Président de SAS...) est responsable de la gestion juridique de sa société (respect des statuts, réunion des assemblées...). C'est ainsi qu'il doit obligatoirement réunir une assemblée lorsque cela est obligatoire selon la loi ou les statuts de la société. A défaut, il engage sa responsabilité personnelle.

Pour la réalisation des actes juridiques de votre société commerciale, nous vous conseillons de faire appel à un avocat en droit des sociétés.


Les sanctions du chef d'entreprise en cas d'absence volontaire de dépôt de bilan

Le chef d’entreprise a l’obligation de déclarer la cession des paiements de son entreprise dans les 45 jours de son apparition. A défaut, il peut être sanctionné par une interdiction de gérer.

La Cour d’appel de Paris vient, dans les présentes affaires, illustrer le caractère volontaire de cette omission.

CA Paris 03/07/2018 n° 17/10260 

CA Paris 03/07/2018 n° 17/11227

LES FAITS A L'ORIGINE DES SANCTIONS

Dans la première affaire, la Cour d’appel condamne le gérant à une interdiction de gérer. Elle considère en effet que celui-ci avait conscience de l’état de cessation des paiements de sa société.

Ce dernier avait cédé des biens propres et une partie de ses parts dans le but de redresser la situation de la société. Cela démontrait donc qu’il avait conscience des difficultés. Le juge prononcera une interdiction de gérer d'une durée de 3 ans.

Dans la seconde affaire, la Cour ne prononcera aucune sanction. Le gérant étant juste majeur et novice, il n’avait pas eu conscience de la situation selon elle. L’indulgence du juge au regard de son jeune age lui a donc évité une sanction personnelle.

 

LA SOLUTION DES TRIBUNAUX

La loi Macron du 6 août 2015 est venue modifier l’article L653-8 C.com. Désormais, le chef d’entreprise peut être sanctionné uniquement si son abstention est volontaire.

En effet, la loi prévoit que l’omission de déclaration de la cessation des paiements dans le délai légal soit faite « sciemment ».

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux procédures en cours.

La première affaire démontre que les tribunaux sont relativement sévères sur le caractère volontaire de l’abstention. Le premier gérant sanctionné, bien que conscient des difficultés, avait pourtant tenté d'y remédier. Dans la seconde affaire, l'on peut penser que le gérant n’a été épargné qu'en raison de son jeune age.

 

NOS CONSEILS EN CAS DE DIFFICULTÉS DE PAIEMENT

Il est conseillé de faire appel à un avocat en droit des affaires dès l’apparition de vos premières difficultés.

En effet, une intervention rapide vous offrira plus de possibilités afin d’y remédier. Votre avocat vous conseillera utilement et vous assistera afin de négocier avec vos créanciers.


L'absence de lissage du loyer déplafonné

En cas de déplafonnement du loyer d'un bail commercial à la valeur locative, le locataire peut voir son loyer augmenter dans de très fortes proportions. Afin de limiter les conséquences dommageables d'un tel déplafonnement, la loi Pinel a mis en place un mécanisme de lissage de l'augmentation.

La Cour d'appel de Paris est venue récemment préciser que ce mécanisme de lissage ne concernait pas toutes les situations de déplafonnement.

Cour d’appel de Paris Pôle 5 chambre 3, 5 septembre 2018 n° 16/23432

LE PRINCIPE DU LISSAGE DU LOYER DÉPLAFONNÉ

La loi  n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel avait instauré un mécanisme de lissage du loyer déplafonné à la valeur locative.

Ce mécanisme permet au locataire de ne pas subir immédiatement l'augmentation du loyer en l'étalant dans le temps.

Ainsi, en cas de déplafonnement du loyer d’un bail commercial, il est prévu aux termes de l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce que cela ne peut conduire à une augmentation de plus de 10 % par an du loyer de l’année précédente, ce, jusqu'à atteindre la valeur locative convenue ou fixée judiciairement.

Plus précisément, l’article précité prévoit que :

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

 

LA SOLUTION DE LA COUR D'APPEL DE PARIS

Cependant, la question était de savoir si ce lissage s’appliquait également en cas de déplafonnement consécutif à une tacite prolongation du bail au delà de 12 ans.

En effet, dans ce dernier cas, le bailleur peut solliciter un déplafonnement du loyer à la valeur locative.

La réponse apportée par les Tribunaux est négative.

Le lissage du loyer déplafonné n’est pas applicable lorsqu'il résulte du dépassement de 12 années en tacite prolongation.

Ainsi, le lissage du loyer intervient uniquement :

  • en cas de modification notable :
    • des caractéristiques du local,
    • de la destination des lieux,
    • des obligations des parties,
    • des facteurs locaux de commercialité (article L. 145-33 1° à 4° C.com).
  • si le bail initial est d'une durée supérieur à 9 ans.

Cette décision paraît conforme à la lettre de l’article L145-34 C.com tel qu’il résulte de la loi Pinel. Cependant, l'on pourra penser que le législateur a sans doute omis d’appliquer ce lissage au présent cas.

En effet, rien ne justifie a priori cette différence de traitement en fonction de la cause de déplafonnement. Peut-être s'agit-il d'une forme de sanction du locataire négligent ayant laissé son bail se prolonger tacitement sans solliciter son renouvellement.

 

NOS CONSEILS EN CAS DE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER

En cas de déplafonnement de votre bail, faites appel à un avocat en droit du bail commercial. En effet, ce dernier saura défendre au mieux vos intérêts de locataire ou de propriétaire.

L'on recommandera également de ne pas négliger la rédaction du bail dans la mesure où les parties peuvent écarter le principe du lissage, qui n’est pas d’ordre public.