Appartement à Cenon à partir de 90 000 € [Vente du 19/09/2019]

Appartement avec parkings

Cenon
96-98-100 Cours Victor Hugo – Les Allées Stella A-B 

Appartement en rez-de-chaussée d’une superficie de 58,63 m² comprenant séjour/cuisine, deux chambres, salle de bain et  wc. A l’extérieur :  WC, balcon, terrasse

Situation : –


Mise à prix : 90 000 €


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

Le 03/09/2019 de 10h à 12h

Le 10/09/2019 de 10h à 12h

Vente

 

Le 19/09/2019 à 15h

Tribunal de Grande Instance de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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Maison à Auros à partir de 180 000 € [Vente du 05/09/2019]

Maison d’habitation avec terrain

Auros
Lieudit Mondet

Maison d’habitation d’une superficie d’environ 270 m² comprenant au sous-sol : plusieurs pièces à usage de garage, cave et buanderie.

Au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine, bureau, deux chambres, salle de bain, wc.

A l’étage : mezzanine, trois chambres, bureau, salle d’eau et wc

A l’extérieur : un jardin, terrasse couverte et piscine sur une parcelle d’environ 4000 m²

Situation : –


Mise à prix : 180 000 €


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

Le 05/08/2019 de 14h à 16h

Le 28/08/2019 de 10h à 12h

Vente

Le 05/09/2019 à 15h

Tribunal de Grande Instance de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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Maison à Puybarban à partir de 21 000 € [Vente du 05/09/2019]

Maison d’habitation

Puybarban
Lieudit Lapierre Nord

 

Situation : –


Mise à prix : 21 000 €


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

Le 19/08/2019 de 9h30 à 11h30

Le 26/08/2019 de 9h30 à 11h30

Vente

Le 05/09/2019 à 15h

Tribunal de Grande Instance de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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Pavillon à Gujan Mestras à partir de 40 000 € [Vente du 05/09/2019]

Pavillon avec jardin

Gujan Mestras
Résidence Les Chalets de la Hume 2 Quater Avenue Sainte Marie

Pavillon individuel mitoyen d’une superficie de 30m² comprenant une pièce principale, une seconde pièce avec puits de jour, une cuisine, une salle d’eau, mezzanine et une terrasse.

A l’extérieur, un jardin clos et un chalet et parking.

Situation : –


Mise à prix : 40 000 €


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

Le 28/08/2019 de 14h à 16h

Le 03/09/2019 de 10h à 12h

Vente

Le 05/09/2019 à 15h

Tribunal de Grande Instance de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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Le renouvellement du bail commercial

A l’arrivée du terme du bail commercial (9 ans en principe), celui-ci ne prend pas automatiquement fin. Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.

De son côté, le bailleur peut vouloir augmenter du loyer initialement fixé à l’occasion du renouvellement. Faisons le point sur les droits des parties aux termes du bail.

Les conseils d'un avocat

Un renouvellement sécurisé

La protection de vos intérêts

LA FIN DU BAIL ET SON RENOUVELLEMENT

A l’issue de la durée initialement fixée dans le bail (9 ans ou plus), celui-ci se poursuit tacitement si les parties ne font rien. L’on parle de tacite prolongation.

Ainsi, la relation contractuelle reste régie par les dispositions du bail initial. Seule sa durée est désormais modifiée puisque le bail devient à durée indéterminée.

Dès lors, chaque partie pourra y mettre fin moyennant un préavis donné 6 mois à l’avance, pour le premier jour du trimestre civil (Article L145-9 du Code de Commerce) . Le locataire bénéficie cependant d’un droit légal au renouvellement.

Le droit au renouvellement

Le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit au renouvellement. Il s’agit de la « propriété commerciale ». Aucune disposition contractuelle ne peut faire échec à ce droit.

Pour en bénéficier, le commerçant (ou artisan) doit avoir respecté le bail écoulé. En effet, en cas de motif légitime (non paiement des loyers etc…), le locataire peut perdre son droit au renouvellement. De même, d’autres motifs prévus par la loi peuvent justifier un non-renouvellement (Article L145-17 du code de commerce) comme par exemple la prise d’arrêté de péril ou la reconstruction de l’immeuble.

Lorsque ce droit au renouvellement n’est pas remis en cause, le bailleur a toujours la possibilité de refuser le renouvellement. Il doit cependant payer une indemnité d’éviction (Article  L145-14 du code de commerce).

La situation de tacite prolongation créant une insécurité juridique, surtout pour le locataire, cette situation ne doit pas perdurer. Ainsi,  afin de renouveler le bail pour une nouvelle durée de 9 ans il convient :

  • Pour le bailleur : d’adresser un congé avec offre de renouvellement ;
  • Pour le locataire : d’adresser une demande de renouvellement.

Le congé du bailleur avec offre de renouvellement

Le bailleur peut donner congé en offrant au locataire de renouveler le bail. Dans cette hypothèse, le bailleur doit proposer le nouveau loyer qu’il entend voir appliquer pour ce bail renouvelé.

Le locataire peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer. Dans ce cas un nouveau bail est conclu. Le locataire peut accepter uniquement le principe de renouvellement mais non le nouveau loyer proposé.

Dans ce cas, il appartiendra au bailleur de saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de 2 ans afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

La demande de renouvellement du locataire

Le locataire peut à tout moment en cours du bail ou en tacite prolongation, demander le renouvellement.

Il doit pour cela adresser une demande écrite au bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’Huissier. Sa demande devra respecter un formalisme obligatoire (Article L145-10 du code de commerce).

Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre. Il peut refuser le renouvellement en notifiant son refus par acte d’huissier. Sauf motifs sérieux, il devra indemniser le locataire en lui versant une indemnité d’éviction (Article L145-14 du code de commerce).

Le bailleur peut accepter le principe du renouvellement et solliciter un nouveau loyer. Dans ce cas, le bail sera temporairement renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans mais il conviendra de s’accorder sur le nouveau loyer.

Tant qu’aucun accord ne sera intervenu sur le loyer, le bailleur pourra revenir sur le renouvellement (droit de repentir), et donner congé.

Si le bailleur ne répond pas dans le délai de 3 mois, le bail se trouve renouvelé. Cependant, là encore, le bail ne sera définitivement renouvelé que lorsqu’un accord sera intervenu entre les parties sur le montant du nouveau loyer.

 

LE NOUVEAU LOYER DU BAIL RENOUVELÉ

Lors d’une demande de renouvellement ou d’un congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut demander à ce que le loyer soit revu à la hausse.

Par principe, le nouveau loyer peut être fixé à la valeur locative (Article L145-33 du code de commerce). L’on parle alors de « déplafonnement » du loyer. Cela peut entraîner une augmentation importante du loyer et mettre en péril l’activité du locataire.

Afin d’éviter cela, la loi prévoit dans certains cas un « plafonnement » du loyer du bail renouvelé (Article L145-34 du code de commerce). Cela signifie que le nouveau loyer ne pourra pas excéder la variation  de l’indice choisi dans le bail (ILC : Indice des loyers Commerciaux ou ILAT ; Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires).

La règle du plafonnement du loyer s’applique lorsque :

  • Le bail n’excède pas 9 ans
  • La valeur locative est supérieure au loyer
  • Les parties n’ont pas exclu contractuellement la règle du plafonnement.

En revanche, le loyer sera déplafonné à la valeur locative lorsque :

  • Les parties auront contractuellement exclu la règle du plafonnement ;
  • Le bail a une durée supérieure à 9 ans ;
  • Le local est monovalent (hôtel, camping…) ;
  • Le bail s’est prolongé plus de 12 ans par l’effet de la tacite prolongation ;
  • La valeur locative a connu une évolution « notable ».

En cas de désaccord des parties sur la proposition du bailleur, les parties pourront saisir le juge des loyers commerciaux dans le délai de 2 ans.


Maison à Saint-Sève à partir de 40 000 € [Vente du 04/07/2019]

Maison d’habitation avec jardin

Saint-Sève
3 Lotissement des 4 Vents

Maison principale comprenant  un séjour, cuisine, cellier, wc, salle de bain, trois chambres, garage et un jardin

Situation :


Mise à prix : 40 000 €


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

Le 20/06/2019 de 10h à 12h

Le 27/06/2019 de 10h à 12h

Vente

 

Le 04/07/2019 à 15h

Tribunal de Grande Instance de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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MAISON de 82m² à Sainte-Eulalie à partir de 82 000 € [Vente du 04/07/2019]

Maison d’habitation avec garage

Sainte-Eulalie
66 rue Jean Sébastien Bach, Lotissement les Coquelicots

Maison principale de 82,57 m² comprenant une entrée, séjour, cuisine, deux chambres, salle de bain, wc et garage.

Situation : Occupée


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

Le 21/06/2019 de 14h à 16h

Le 28/06/2019 de 14h à 16h

Vente

Le 04/07/2019 à 15h

Tribunal de Grande Instance de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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Les obligations administratives et civiles du loueur « Airbnb »

L’avènement des plateformes de location meublée de courte durée de type « Airbnb » a permis le développement sans précédent de cette activité par les propriétaires immobilier voire les locataires, en raison des revenus qu’elle procure.

Il est en effet souvent plus intéressant de louer son logement en courte durée plutôt qu’avec un bail d’habitation classique.

Cependant, la location de courte durée est désormais largement encadrée tant pas des règles de nature administrative (déclarations…) que civile (copropriété…). A défaut de les respecter, le loueur s’expose à des sanctions, notamment financières, parfois très importantes

Faisons le point sur les obligations du loueur « Airbnb »

QU’EST-CE QU’UNE LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ?

LA LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ET LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

LA SOUS-LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ET LE BAIL D’HABITATION

LES OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES DE LA LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME

 

QU’EST-CE QU’UNE LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ?

Les locations de type « Airbnb » sont dites locations meublées de courte durée ou encore locations meublées de tourisme par la loi.

Aux sens de l’article D324-1 du Code du Tourisme, les locations meublées de tourisme sont « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

Ainsi, constitue un meublé de tourisme le logement loué :

  • Exclusivement par le locataire
  • Sans que le locataire n’y élise domicile (clientèle de passage)
  • Sur une courte durée (journée, semaine ou mois) sans excéder 90 jours pour le même locataire.

Ainsi, par exemple, la location d’une chambre privée d’un logement n’est pas considérée comme un meublé de tourisme et n’est donc pas soumise à la même réglementation.

 

LA LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ET LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Nombreux sont les logements loués meublés en courte durée faisant partie d’une copropriété.

Les voisins copropriétaires peuvent subir un préjudice du fait de l’exercice de cette activité (allées venues incessantes, bruit anormal, dégradations des communs…).

Ces derniers peuvent agir contre le copropriétaire fautif en s’appuyant sur les dispositions du règlement de copropriété. En effet, la location du local soumis au statut de la copropriété doit respecter la clause de destination prévue aux termes du règlement de copropriété.

La location meublée de tourisme est assimilée à une activité commerciale. Or, il est fréquent que règlement de copropriété interdise la location  commerciale.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires ou un ou plusieurs copropriétaires isolément peuvent agir afin de solliciter l’octroi de dommages intérêts.

 

LA SOUS-LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME ET LE BAIL D’HABITATION

Il arrive fréquemment que le logement soit mis en location par le locataire et non par le propriétaire, à l’insu de ce dernier. Il s’agit alors d’une sous-location meublée de tourisme.

Outre le fait de pouvoir contrevenir au règlement de copropriété, cette pratique peut également contrevenir aux dispositions du bail d’habitation liant le propriétaire au locataire.

En effet, aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire d’un logement d’habitation ne peut sous-louer son logement qu’avec l’accord écrit du propriétaire.

A défaut, le locataire fautif s’expose à plusieurs type de sanctions :

  • La résiliation du bail
  • Le refus de renouvellement ;
  • Le paiement de dommages-intérêts.

En outre, le propriétaire a la possibilité de demander à son locataire de lui rembourser la marge réalisée par le locataire après imputation du loyer courant.

 

LES OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES DE LA LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME

La différence entre résidence principale et résidence secondaire

Les démarches ou autorisations administratives à réaliser sont différentes selon que la location concerne la résidence principale ou la résidence secondaire. Il importe donc de distinguer les deux.

Au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an »,

Autrement dit, un logement occupé moins de 240 jours par an ou loué plus de 120 jours par an, constitue une résidence secondaire.

Le changement d’usage du logement

En principe, lorsqu’un propriétaire loue sa résidence principale moins de 120 jours par an, il n’a pas l’obligation de changer l’usage de son logement d’habitation en logement à usage commercial.

Cependant, selon l’article L631-7 du Code de l’habitation et de la construction : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Ainsi, un changement d’usage du logement d’habitation en usage commercial est obligatoire :

  • Pour la résidence principale :
    • Lorsqu’elle est située dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou dans certaines villes de plus de 50 000 habitants
    • Lorsqu’elle est louée plus de 120 jours par an
  • Pour la résidence secondaire :
    • Lorsqu’elle est située dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou dans certaines villes de plus de 50 000 habitants
    • Et même si elle est louée moins de 120 jours par an

A défaut de procéder au changement d’usage auprès de la Mairie, le propriétaire – ou le locataire – s’expose à une amende civile allant jusqu’à 50 000 euros par logement et à un retour du logement à l’usage d’habitation sous astreinte allant jusqu’à 1 000 euros par jour et m².

La procédure de changement d’usage

L’autorisation de changement d’usage est délivrée par la mairie de la commune dans laquelle est situé l’immeuble. Dans certaines villes qui connaissent une pénurie de logements, le changement d’usage peut s’avérer particulièrement difficile à obtenir.

Souvent, comme à Paris et Bordeaux par exemple, il est conditionné à une compensation qui prend la forme d’une transformation concomitante de locaux affectés à un usage autre que l’habitation en habitation.

Ainsi, afin d’être autorisé à changer un logement à usage commercial en habitation, le propriétaire doit :

  • Transformer un logement lui appartenant en habitation
  • Acheter un logement qu’il va transformer en habitation

Cela a pour but de reconstituer la perte de logements d’habitation afin de ne pas aggraver la pénurie que connaissant certaines grandes villes.

L’obligation d’enregistrement

En principe, il n’est pas nécessaire de procéder à un changement d’usage lorsqu’un propriétaire loue sa résidence principale moins de 120 jours par an.

Cependant, certaines communes ont la possibilité, même dans ce cas, de mettre en place une obligation de déclaration préalable (Article L324-1-1 Code de tourisme).

Cela concerne les villes de plus de 200 000 habitants, les communes situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou encore certaines villes de plus de 50 000 habitants.

Cette déclaration préalable est notamment obligatoires dans des villes comme Paris, Bordeaux ou encore Nice. Il convient pour les autres commune de vérifier au cas par cas, si une délibération du conseil municipal est intervenue.

Cette déclaration est importante car la mairie délivre un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur les annonces de location. A défaut de respect de cette obligation, le propriétaire – ou locataire – s’expose au paiement d’une amende civile allant jusqu’à 5 000 euros.

Cet enregistrement est obligatoire même si un changement d’usage du bien a été réalisé.

 

NOS CONSEILS EN CAS D’EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ DE LOCATION MEUBLÉE

L’exercice d’une activité de location meublée est strictement réglementé. Afin d’éviter des recours de l’administration ou de la copropriété, il convient de vérifier aux préalable vos obligations. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de faire appel à votre avocat en droit immobilier avec de sécuriser vos projets.

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LOCAUX COMMERCIAUX à Bordeaux à partir de 152 900 € [Vente du 04/07/2019]

Local commercial avec garage 

Bordeaux
1, 3 et 5 rue des Vignes

Local à usage commercial transformé (sans autorisation de la copropriété) en deux appartements T1, loués.

Un local à usage de garage.

Situation :


Mise à prix : 152 900 €


Visites sur place

(sans rendez-vous)

 

-

Vente

 

Le 04/07/2019 à 15h

Tribunal de Grande Instance de Bordeaux

30 Rue des Frères Bonie - 33000 Bordeaux

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Le changement de siège social

Le changement de siège social d’une société consiste à modifier l’adresse mentionnée sur les documents officiels (l’extrait Kbis).

Ainsi, lorsque la société est domiciliée chez le représentant légal ou dans un local et que vous déménagez, il est nécessaire de réaliser un changement du siège social.

A défaut, la société pourrait recevoir des documents ou actes sans en avoir connaissance.

L’absence de changement de siège social en cas de déménagement pourrait également constituer une faute de gestion du représentant légal.

349 € TTC

hors frais de greffe et d'annonce légale

 

Changer le siège social

Les conseils d'un avocat

Un changement sécurisé

Un Kbis clés en main

L’IMPORTANCE DE MODIFIER LE SIEGE SOCIAL

Le siège social est le lieu où est assuré la direction effective de la société. C’est à cet endroit que la société recevra les correspondances ou actes qui lui seront destinés.

Le siège social détermine encore la juridiction territorialement compétente en cas d’assignation en justice de la société.

Celui-ci peut être fixé au domicile du représentant légal, dans des locaux loués ou sous-loués par la société ou encore au sein d’une société de domiciliation.

Ainsi, lorsque le siège social correspond à un ancienne adresse, la société peut se voir adresser ou notifier des actes sans en avoir connaissance.

Cela peut être particulièrement préjudiciable par exemple si une assignation en justice ou acte de poursuite (contrainte URSSAF, DGFiP…) est délivré à une mauvaise adresse puisque la procédure se déroulera valablement sans que la société en soit informée.

 

LA DÉCISION DE TRANSFERT DU SIEGE SOCIAL

La décision de déplacer le siège social doit être prise par les associés de la société dans le respect des statuts.

En SARL, cette décision peut être prise par le gérant seul lorsqu’il s’agira de déplacer le siège social dans le même département ou dans un département limitrophe. Cependant, sa décision devra être ratifiée en suivant par l’assemblée des associés.

Dans tous les cas, la modification du siège social emportera modification des statuts.

 

LE COÛT DU CHANGEMENT DE SIEGE SOCIAL

Le changement de siège nécessite la rédaction des actes juridiques de transfert. Il s’agira d’un procès-verbal d’assemblée ou de l’associé unique selon le cas.

Ensuite, ce transfert devra obligatoirement faire l’objet d’une publication dans un Journal d’Annonces Légales (JAL). Le coût de cette publication va de 230 € TTC (changement dans le même ressort) à 300 € TTC (en cas de changement de ressort de Greffe).

Enfin, la modification devra être enregistrée auprès du Greffe du Tribunal de commerce compétent. Les frais de Greffe sont évalués à 200 € (même Greffe) jusqu’à 250 € (Hors Greffe).

Ainsi, les frais obligatoires sont relativement importants.

Pour la rédaction de la décision de transfert et la réalisation des formalités de publicité et de Greffe jusqu’à la remise du Kbis, le cabinet LEGAL ACTION facture un honoraire forfaitaire de 349 € TTC.