Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle LMNP
Le régime de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) permet d’investir dans l’immobilier en défiscalisant. Elle représente - encore - une niche fiscale favorable aux investisseurs immobiliers non-professionnels. Explications.
SOMMAIRE :
L’ACCÈS AU STATUT LMNP
LES AVANTAGES FISCAUX DU LMNP
L’ACCÈS AU STATUT LMNP
Définition de la LMNP
La Location Meublée Non-Professionnelle consiste pour un propriétaire à louer son bien meublé, en dehors de son activité professionnelle. Il s'agit avant tout d'un dispositif fiscal de faveur pour les particulier réalisant de la location meublée.
Le caractère meublé du logement
La définition de la location meublée est cependant strictement encadrée. Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est défini comme :
« un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Plus précisément, pour être meublé, le logement doit comprendre les éléments suivants (Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 Art. 2) :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment réfrigéré ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Le caractère non-professionnel de la location meublée
Pour être qualifié de non-professionnelle (Art. 155 du CGI), il est ainsi nécessaire :
(i) Que les revenus (chiffre d’affaires) tirés de la location meublée soient inférieurs à 23.000 € par an
ou
(ii) Que les revenus tirés de la location représentent moins de la moitié des revenus totaux du foyer
Il est important de noter que ces critères sont alternatifs. En effet, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP même si vos revenus dépassent 23.000 € à l’année tant qu’ils ne représentent pas plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
Enfin, rappelons que ces seuils s’apprécient :
- Au niveau du foyer fiscal
- Par rapport à toutes les locations meublées du foyer
LES AVANTAGES DU LMNP
Le régime d’imposition des revenus LMNP
L’activité de location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale (Cf La location meublée en société : SCI ou société commerciale).
Dès lors, les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au barème progressif de l’IR.
Le loueur en meublé non professionnel a le choix, sous certaines conditions, entre deux régimes d’imposition :
- Le micro BIC
- Le régime réel
Le micro BIC
Pour être éligible au régime micro BIC, il faut que les recettes tirées de l’activité de location meublée soient inférieures à 70.000 € par an.
Ce régime permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Ainsi, seule la moitié des revenus tirés de la LMNP seront imposés à l'IR. En contrepartie, il ne sera cependant pas possible de déduire d’autres charges.
Ce régime est dès lors intéressant lorsque les charges sont inférieures à 50 %. A défaut, il convient d’opter pour le régime réel.
Autre avantage, l'abattement étant forfaitaire, le loueur n'est pas obligé d'établir de comptabilité.
Le régime réel
Il est possible d’opter pour le régime réel même lorsque les revenus meublés sont inférieurs au seuil de 70.000 €.
Le régime réel permet en pratique de déduire des revenus les charges afférentes à l’activité de location meublée.
Cela comprend notamment :
- Les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire, droit d’enregistrement, intérêts d’emprunt…)
- Les frais d’exploitation et de gestion (travaux, assurance, charges locatives, charges de copropriété, frais de gestion du syndic, amortissement…)
Pour être déductible, la charge doit avoir été exposée dans le cadre de l’activité de location au cours de l’année fiscale considérée. En cas de contrôle, il est à cet égard important de conserver les justificatifs de ces dépenses. De même, le loueur devra être en mesure de présenter une comptabilité en cas de contrôle.
En pratique, ce régime est intéressant lorsque les charges sont supérieures à 50 % des revenus de location meublée.
LMNP et amortissement
L’amortissement permet de prendre en compte, chaque année, la perte de valeur d’un bien en raison du temps passé et de son usage.
L’amortissement est une charge déductible des revenus de location meublée pour le propriétaire soumis au régime réel d’imposition.
La durée de l’amortissement varie en fonction de la nature bien et trouve à s’appliquer sur l’immeuble (hors terrain) ainsi que sur les biens mobiliers. Sa durée peut aller de 20 à 50 ans pour un immeuble et de 5 à 7 ans pour un meuble.
Exemple :
Je suis propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 100.000 €
Le taux d’amortissement est de 2 % soit 2.000 € par an
Je peux alors déduire 2.000 € par an de mes revenus au titre de l’amortissement de l’immeuble
Cependant, l’amortissement ne permet pas de créer du déficit.
Ainsi, si tout ou partie de l’amortissement ne peut être déduit sur un exercice, il est reporté, sans limitation de durée, sur les exercices suivants.
LMNP et déficit
Lorsque l’activité LMNP génère un déficit (recettes inférieures aux charges), il ne peut être imputé que sur les autres revenus BIC de même nature.
Ce déficit est reportable sur 10 ans seulement.
LMNP, cotisations sociales et prélèvements sociaux
Le loueur en meublé non-professionnel n’est normalement pas affilié au RSI. Il ne paye donc pas de cotisations sociales mais seulement des prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %).
Il existe cependant une exception depuis 2017 pour le loueur en meublé non professionnel réalisant de la location saisonnière (de type AirBnb notamment).
Ce dernier n’est ainsi plus redevable des prélèvements sociaux mais des cotisations sociales RSI lorsque ses recettes sont supérieures à 23.000 € l’an.
LMNP et TVA
L’achat d’un bien immobilier LMNP peut parfois être soumis à TVA. Le régime LMNP peut dès lors permettre de récupérer la TVA.
Pour cela, il convient de récolter de la TVA sur les loyers tirés de la location meublée, lorsque cela est possible (Cf Location meublée et TVA).
La récupération de la TVA est alors soumise à un engagement de conservation du bien pendant 20 ans. A défaut, une partie de TVA doit être remboursée prorata temporis.
LMNP et plus-value
L’un des avantages de la LMNP se situe à la revente du bien.
En effet, la plus-value taxable est calculée par rapport à la valeur d’achat du bien, sans tenir compte de l’amortissement comptablement pratiqué.
A l’inverse, le loueur en meublé professionnel (LMP) devra tenir compte de l’amortissement pratiqué. Cela aura alors pour conséquence d’augmenter sa base imposable.
NOS CONSEILS EN CAS D'INVESTISSEMENT LOCATIF
L'activité de location meublée non-professionnelle reste encore aujourd'hui une niche fiscale. Pour en bénéficier, encore faut-il que l'investisseur réponde aux critères fixés par l'administration fiscale. Ainsi, afin de sécuriser son investissement et éviter les conséquences préjudiciables d'un redressement fiscal, il est conseillé de faire appel aux conseils d'un avocat spécialisé.
Pourquoi choisir la Société Civile de Construction-Vente (SCCV) ?
Afin de réaliser une opération immobilière, il peut être tentant de se tourner vers la Société Civile Immobilière (SCI). Or, cette forme de société n'est pas toujours adaptée, en particulier pour des opérations de construction-vente d'immeubles.
Dans ce dernier cas, mieux vaut opter pour la Société Civile de Construction-Vente (SCCV).
SOMMAIRE :
DÉFINITION DE LA SCCV
CONSTITUTION ET FONCTIONNEMENT
DÉFINITION DE LA SCCV
La SCCV
La Société Civile de Construction-Vente est une société destinée à la réalisation d’une (ou plusieurs) opération de construction et vente d’un bien immobilier en vue de profiter des gains générés par l’opération.
Ainsi, cette société est utilisée lorsque plusieurs personnes (personnes physiques et/ou morales) prévoient de s’associer en vue de réaliser une opération commerciale de construction-vente.
SCCV et SCI
L’objet de la SCCV est de réaliser une opération commerciale permettant aux associés de percevoir à la revente du bien, les gains de l’opération.
A l’inverse, la SCI a un objet civil et non commercial. Ainsi, la SCI doit être utilisée lorsqu’elle a pour objet d’assurer la gestion du bien.
Ainsi, lorsque l’objectif des associés est de procéder à une vente du bien sitôt la construction achevée, ceux-ci devront opter pour la SCCV.
SCCV et société commerciale
L’objet de la SCCV étant commercial, les associés ont la possibilité d’opter pour une société commerciale classique de type SARL ou SAS.
En pratique, ce choix devra notamment être guidé par des considérations fiscales dans la mesure où ces sociétés ont des d’impositions spécifiques :
- l’impôt sur le revenu pour la SCCV
- l’IS de droit pour la SARL et SAS
Il faut donc étudier au cas par cas la forme sociale la plus adaptée.
CONSTITUTION ET FONCTIONNEMENT DE LA SCCV
La constitution et fonctionnement de la SCCV
La constitution d’une SCCV ne diffère pas de celle des autres sociétés et en particulier d’une SCI. C’est ainsi que de manière identique à la SCI :
- il faut deux associés au minimum (personnes physiques et/ou morales)
- il n’y a pas de capital social minimum
- les associés peuvent faire l’apport de liquidités ou de biens en nature (ex : terrain)
- la responsabilité des associés est illimitée à proportion de leur part au capital
Le régime fiscal de la SCCV
La SCCV est, par dérogation, soumise à l’impôt sur le revenu (Art. 239 ter du CGI).
Elle ne peut d’ailleurs pas opter pour l’IS.
La SCCV à l’IR est dite « fiscalement transparente ». Autrement dit, chaque associé est imposé directement et personnellement dans la catégorie fiscale dont il relève.
Le régime d’imposition de ses associés est le suivant :
- le bénéfice de l’associé personne physique est imposé à l’IR dans la catégorie BIC ou des plus-values des particuliers.
- le bénéfice de l’associé personne morale à l’IS est imposé à l’IS.
La transparence fiscale de la SCCV n’est pas toujours avantageuse. En effet, l’associé personne physique peut parfois avoir intérêt à réaliser l’opération à travers une société commerciale à l’IS.
Il faut enfin préciser que les opérations de la SCCV sont assujetties à la TVA.
Le régime social du gérant de SCCV
Le gérant associé d’une SCCV a le statut de Travailleur Non Salarié (TNS). Il est ainsi affilié au régime social des indépendant (Sécurité Sociale des Indépendants venant substituer le RSI).
Le gérant non associé est quant à lui affilié au régime général de la sécurité sociale.
Création ou reprise d'entreprise et chômage
Le chômeur inscrit à Pôle emploi peut, sous certaines conditions, constituer – ou reprendre – une entreprise tout en continuant à bénéficier de ses allocations chômage.
Cela lui permet ainsi, dans l’attente de pérenniser sa nouvelle activité, ou de retrouver un nouvel emploi, de profiter de ses droits au chômage en les complétant par un revenu d’activité.
SOMMAIRE :
LA CRÉATION OU REPRISE D’ENTREPRISE ET BÉNÉFICE DU CHÔMAGE
LE MONTANT DE L’ALLOCATION DE RETOUR A L’EMPLOI (ARE)
LES DÉMARCHES AUPRÈS DE POLE EMPLOI
LA CRÉATION OU REPRISE D’ENTREPRISE ET BÉNÉFICE DU CHÔMAGE
Création d’entreprise et ARE (Allocation de Retour à l’Emploi)
Le créateur ou repreneur d’entreprise peut cumuler une activité professionnelle et le bénéfice de ses allocations chômage (Allocations de Retour à l’Emploi dites ARE).
Il faut pour cela que la rémunération tirée de sa nouvelle activité ne soit pas supérieure à son ancien salaire (cf salaire journalier de référence).
Lorsque qu’il ne perçoit aucun revenu au titre de sa nouvelle activité, il conserve chaque mois l’intégralité de ses droits.
En revanche, lorsqu’il a une rémunération inférieure au montant de son ancien salaire, il bénéficie d’un maintien partiel.
Dans ce dernier cas, le montant global de ses indemnités n’est pas impacté. En effet, cela reportera seulement la fin de ses droits au chômage.
Création d’entreprise et ARCE (Aide à la Reprise ou à la Création d’Entreprise)
Le créateur ou repreneur d’entreprise peut également décider, pour les besoins de la création ou reprise d’une entreprise, de bénéficier de l’ARCE (Aide à la Reprise ou à la Création d’Entreprise).
Elle permet ainsi de percevoir en capital, 45 % du total des droits à l’ARE qui sont dus au moment où la demande ARCE est faite.
L’indemnité ARCE est versée de la manière suivante :
- La moitié est versée au moment de la création ou reprise
- L’autre moitié est versée 6 mois après, si l’activité professionnelle est toujours exercée.
ARCE ou ARE ?
En optant pour l’ARE le créateur ou repreneur d’entreprise perçoit chaque mois des indemnités (totale ou partielles) qu’il peut cumuler avec un revenu d’activité.
En optant pour l’ARCE, il perçoit en capital, 45 % de la totalité de ses droits ARE. Les 55 % des ARE restantes ne sont alors pas versées. Dans ce dernier cas, le bénéficiaire pourra de nouveau percevoir ses ARE restantes s’il cesse son activité sous 3 ans.
Le choix entre ARE et ARCE doit être étudié au cas par cas. Généralement, il peut être plus intéressant, (en particulier pour le dirigeant de SARL/EURL/SAS/SASU) de bénéficier de ses allocations ARE chaque mois jusqu’à la fin des droits.
Société ou autoentreprise ?
La possibilité de créer ou reprendre une entreprise et de cumuler le bénéfice du chômage (ARE ou ARCE) est possible aussi bien en cas d’exercice en société (SARL, EURL, SAS, SASU) qu’en cas d’exercice en entreprise individuelle(autoentrepreneur).
LE MONTANT DE L’ALLOCATION DE RETOUR A L’EMPLOI (ARE)
Le montant de l’ARE dépend du montant de la rémunération perçue dans le cadre de la nouvelle activité. Pôle emploi va ainsi déduire de l’ARE mensuelle 70 % des revenus bruts tirés de la nouvelle activité.
Les ARE non versées ne sont pas perdues puisque cela allonge d’autant la période des droits au chômage.
Exemple :
L’entrepreneur a droit une ARE journalière de 40 € par jour soit 1200 € pour un mois de 30 jours.
Lors du même mois, il perçoit une rémunération brute de 1000 € au titre de sa nouvelle activité
Ainsi, au titre de ce mois, il percevra ainsi une allocation chômage de 1200-700 (70% de 1000 €) soit 500 €
Ses revenus mensuels passerons de 1200 € à 1500 €.
La date de fin de ses droits aux allocations chômage sera alors repoussée de 17,5 jours. (700 € d’ARE non payée / 40 € ARE/j)
Lorsque les revenus mensuels ne sont pas connus, l'ARE est versée à hauteur de 70 %. Une régularisation (à la hausse ou à la baisse) est alors réalisée lorsque les revenus définitifs sont déclarés.
LES DÉMARCHES AUPRÈS DE POLE EMPLOI
L’entrepreneur bénéficiaire de l’ARE est toujours inscrit à Pôle emploi. Il doit dès lors déclarer sa création ou reprise d’entreprise et justifier de sa nouvelle rémunération.
Lorsque la nouvelle activité est exercée en société (EURL, SASU), il convient de communiquer à Pôle emploi :
- L’extrait Kbis de la société
- Le procès-verbal d’assemblée générale fixant la rémunération ou l’absence de rémunération
En entreprise individuelle (ou autoentreprise), il convient de déclarer chaque mois ses revenus auprès de Pôle Emploi.
Si l’entrepreneur individuel ne connaît pas ses revenus mensuels, il perçoit une ARE à hauteur de 70 %. Il doit ensuite (trimestriellement ou annuellement) actualiser sa situation auprès de Pôle emploi afin qu’il soit procédé à une régularisation.
La fixation de la rémunération du gérant de SARL postérieurement à son paiement est-elle possible ?
La rémunération du gérant de SARL doit être fixée dans les statuts ou par décision collective des associés. A défaut, le versement d'une rémunération est irrégulier.
Il est cependant admis que la fixation de la rémunération soit postérieure aux versements.
Cass. com. 9-1-2019 n° 17-18.864 FS-D
LES FAITS A L'ORIGINE DE LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DE LA RÉMUNÉRATION
Le gérant et associé unique d’une EURL cède la totalité de ses parts sociales et démissionne à cette occasion de ses fonctions de gérant.
La société, représentée par un nouveau gérant, sollicite en justice le remboursement de la rémunération versée sur les exercices 2010 et 2012 à son prédécesseur.
Elle considère en effet que les rémunérations versées n’ont été approuvées qu'à posteriori ce qui serait irrégulier.
LA PROCÉDURE CONTRE L'ANCIEN GÉRANT
Les juges de la Cour d’appel rejettent les demandes de remboursement. En effet, ils considèrent qu’une décision postérieure, conforme aux statuts, est régulière.
La Cour de cassation approuve la solution de la Cour d’appel.
LA SOLUTION
La rémunération du gérant de SARL est fixée soit dans les statuts soit par une décision collective. Le plus souvent en pratique, les statuts renvoient à une décision collective des associés.
Cependant, il n’est pas rare dans les faits que le gérant perçoive une rémunération sans qu’une décision l’y autorise. Dans ce cas, la rémunération perçue pendant l'exercice est approuvée à l'occasion de l'approbation des comptes.
La question de régularité de cette pratique présentait toutefois un enjeu important. En effet, si la rémunération avait été jugée irrégulière, le gérant s’exposait à un double risque :
- D’une part, il aurait naturellement dû rembourser les sommes perçues.
- D’autre part, ce versement irrégulier pouvait être constitutif d’un abus de bien social sanctionné pénalement.
Les juges font preuve en l’espèce de pragmatisme.
Ils considèrent que la rémunération peut être régulièrement approuvée à l’occasion de la clôture des comptes. Ainsi, une décision postérieure est parfaitement valable.
NOS CONSEILS EN MATIÈRE DE RÉMUNÉRATION
S’il est admis que la rémunération puisse être postérieurement votée, cela n’est pas sans risque.
Dans l’hypothèse où le gérant associé ne serait pas seul associé, il court de le risque de voir sa rémunération rejetée.
Ainsi, il convient par prudence de voter la rémunération avant tout versement.
Quelle(s) sanction(s) pour le bailleur en cas de restitution tardive du dépôt de garantie ?
En l’absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux, le bailleur doit payer des intérêts de retard. La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu une sanction spéciale de 10 % par mois de retard. Cette majoration spéciale ne peut cependant se cumuler avec le taux légal d’intérêts.
C’est l’enseignement apporté par l’arrêt rendu par la Cour de cassation.
C. Cass. 3e Civ. 15 nov. 2018, FS-P+B, n° 17-26.986
LES FAITS A L’ORIGINE DU LITIGE
Un locataire libère son logement en restituant les clés au bailleur. L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Cependant, le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais (1 mois en l'espèce). Le locataire assigne dès lors son bailleur en justice.
Le locataire demande le remboursement du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois de retard, le tout assorti des intérêts au taux légal.
LA PROCÉDURE ENGAGÉE PAR LE LOCATAIRE
Le juge de proximité (désormais le Tribunal d’Instance) fait droit à la demande du locataire. Il condamne ainsi le bailleur à restituer le dépôt de garantie majoré de 10 %, ces sommes étant elles aussi assorties d’une majoration au taux d’intérêt légal. Il applique donc une double sanction au bailleur.
Le bailleur conteste cette double majoration d’intérêt et se pourvoi en cassation (seule voie de recours possible).
LA SOLUTION DES TRIBUNAUX EN MATIÈRE DE MAJORATION DU DÉPÔT DE GARANTIE
La loi du 24 mars 2014 dite ALUR a prévu une sanction spéciale en cas de retard de restitution du dépôt de garantie.
Conformément à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ».
A défaut, la loi prévoit que les sommes restant dues au locataire sont majorées de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Cependant, une incertitude existait sur la possibilité de cumuler la majoration spéciale de 10 % avec la majoration de droit commun au taux légal (Art. 1231-6 C.civ)
La Cour de cassation considère que ces deux sanctions ne sont pas cumulables.
Ainsi, seule la majoration de 10 % doit trouver à s’appliquer.
NOS CONSEILS EN CAS DE LITIGE RELATIF AU DÉPÔT DE GARANTIE
En l'absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais, le bailleur pourrait se voir réclamer des intérêts de retard très importants. Ainsi, toute retenue de ce dépôt devra être rigoureusement justifiée. En cas de litige relatif à la restitution du dépôt de garantie, il est conseillé de faire appel à un avocat en droit immobilier.
Le gérant de SARL doit être assigné devant le Tribunal de commerce
En cas de faute commise par un gérant de SARL dans le cadre de ses fonctions, l’action en responsabilité doit être portée devant les tribunaux de commerce.
La Cour de cassation vient dans la présente affaire rappeler la compétence du juge consulaire.
Cass. com. 14 nov. 2018 n° 16-26115
LES FAITS A L’ORIGINE DE L’ACTION EN RESPONSABILITÉ CONTRE LE GÉRANT
Une SARL était liée à un autre société dans le cadre d’un contrat de partenariat et distribution. La SARL fera l’objet d’une liquidation amiable.
La société cocontractante assigne le gérant de la SARL et le liquidateur amiable devant le Tribunal de commerce.
Elle leur reproche des fautes dans l’exercice de leurs fonctions.
LA PROCÉDURE JUDICIAIRE ENGAGÉE CONTRE LE GÉRANT-LIQUIDATEUR
Le gérant-liquidateur conteste la compétence du tribunal de commerce. Il estime en effet que n’étant pas commerçant, il doit être assigné devant les juridictions civiles. La Cour d’appel suit cette argumentation et retient la compétence du juge civil.
La Cour de cassation considère cependant que le juge consulaire est bien compétent. En effet, les fautes alléguées se rattachent directement à la gestion de la société commerciale.
LA COMPÉTENCE DU TRIBUNAL DE COMMERCE EN CAS DE FAUTE DU GÉRANT DE SARL
L'article L721-3 du Code de commerce fixe la compétence du Tribunal de commerce :
- aux contestations relatives aux engagements entre commerçants ;
- à celles relatives aux sociétés commerciales ;
- à celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.
En l'espèce, le gérant-liquidateur soutenait ne pas être commerçant ce qui était exact en fait.
Or, cela n'est pas suffisant pour écarter la compétence du juge commercial. Il suffit en pratique de vérifier si les fautes alléguées se rattachent directement à la gestion de la société.
Dans l'affirmative, le juge consulaire est bien compétent. La Cour de cassation confirme ici une jurisprudence établie (Cass. com. 27 oct. 2009 n° 08-20384).
Cette décision est à rapprocher des solutions rendues en matière de litiges portant sur des cession de titres de sociétés commerciales. (V. Cession de parts sociales et compétence du Tribunal de commerce).
Bien que ces litiges ne concernent pas des commerçants ou des actes de commerce, il sont « relatifs à une société commerciales » (Art. L721-3 du Code de commerce). La compétence du tribunal de commerce nous paraît dès lors justifiée.
NOS CONSEILS EN CAS DE RESPONSABILITÉ DU GÉRANT
Il est important de déterminer le juge compétent pour connaître la demande. Pour cela, il convient de vérifier si la faute se rattache par un lien direct à la gestion de la société.
Il est conseillé en pratique de faire appel à un avocat en droit des sociétés afin d’être conseillé et défendu.
L'inscription au RCS n'est pas nécessaire pour requalifier un bail dérogatoire en bail commercial
L’inscription au Registre du Commerce et des Société (RCS) n’est pas nécessaire pour requalifier un bail dérogatoire en bail commercial.
La Cour de cassation vient rappeler une jurisprudence déjà connue.
Cass. 3e civ. 25-10-2018 n° 17-26.126 F-PBI
LES FAITS A L’ORIGINE DE LA REQUALIFICATION EN BAIL COMMERCIAL
Un bail dérogatoire d’une durée de 23 mois est signé entre un bailleur et un locataire portant sur un local commercial.
Les parties concluront ensuite de nouveaux baux dérogatoires.
Au terme du bail, le locataire sera laissé en possession des lieux. Il demande alors en justice la requalification du bail dérogatoire en bail commercial.
Le bailleur s’opposera cependant à cette demande au motif que le locataire n’est pas inscrit au RCS
LA PROCÉDURE EN REQUALIFICATION DU BAIL DÉROGATOIRE
La Cour d’appel rejette l’argumentation du bailleur et juge que le bail dérogatoire s'est transformé en bail commercial. Elle considère en effet que l’inscription au RCS n’est pas obligatoire pour revendiquer le statut des baux commerciaux.
La Cour de cassation approuve la position de la Cour d'appel.
LA REQUALIFICATION DU BAIL DÉROGATOIRE EN BAIL COMMERCIAL
Un bail dit "dérogatoire" permet de déroger au statut des baux commerciaux. Il faut pour cela que sa durée totale (prolongations incluses) ne dépasse pas 3 ans (Art. L145-5 C.com).
A l’issue des 3 ans , et 1 mois après le terme du bail, si le locataire est laissé en possession des locaux, le bail dérogatoire se transforme en bail commercial.
Dans l’affaire commentée, le bailleur avait laissé le locataire en possession des locaux après l’expiration du bail. Le locataire soutenait donc qu'il était devenu titulaire d'un bail commercial.
La question était cependant de savoir si le locataire devait être immatriculé au RCS pour bénéficier du régime des baux commerciaux.
Les Tribunaux répondent par la négative ; l’inscription au RCS n’est pas obligatoire. La solution rendue par la Cour de cassation n’est cependant pas nouvelle (Cass. 3e civ. 30-4-1997 n° 94-16.158)
Pour bénéficier de cette « transformation » du bail dérogatoire en bail commercial, il faut en revanche que le locataire exploite dans les locaux un fonds de commerce dont il est propriétaire (Cass. 3e civ. 16-6-2004 n° 03-11.314 ; Cass. 3e civ. 24-6-2009 n° 08-14.674).
NOS CONSEILS EN CAS DE CONCLUSION D’UN BAIL DÉROGATOIRE
A l’occasion de la conclusion d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, il faut être vigilant sur la rédaction du contrat et son application. A défaut, le propriétaire court le risque que le bail dérogatoire se transforme en bail commercial.
Ainsi, à l’occasion de la rédaction de votre bail ou en cas de difficultés ultérieures, il est recommandé de faire appel à un avocat en droit immobilier afin de vous accompagner.
La perte de confiance ne constitue pas un juste motif de révocation du dirigeant
La procédure de révocation du Président d’une Société par actions simplifiée (SAS) est librement organisée par les statuts. Elle peut dès lors être conditionnée par un « juste motif ».
La Cour de cassation vient illustrer dans la présente affaire un cas d’absence de juste motif de révocation.
Cass. com., 14 nov. 2018, n° 17-11103
LES FAITS A L’ORIGINE DE LA RÉVOCATION
Les statuts de la Société prévoyaient que la révocation du Président ne pouvait intervenir sans justes motifs. A défaut, celui-ci devait en effet être indemnisé.
En l’espèce, le Président sera révoqué en raison d’une perte de confiance des actionnaires. Il saisit alors la justice afin d’obtenir des dommages intérêts
LA PROCÉDURE ENGAGÉE PAR LE DIRIGEANT RÉVOQUÉ
La Cour d’appel déboute l’ancien Président de sa demande indemnitaire. Elle considère en effet que la perte de confiance était réelle. Par conséquent, cette perte de confiance constituait selon elle un motif légitime.
La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi. Elle juge en effet que la perte de confiance constitue un motif légitime lorsqu’elle est de nature à compromettre l’intérêt social.
LA SOLUTION DES TRIBUNAUX EN MATIÈRE DE REVOCATION SANS JUSTES MOTIFS
Les statuts de SAS organisent librement les modalités de révocation du Président. Il peut dès lors être prévu une révocation à tout moment sans justes motifs.
Rappelons toutefois que même dans ce dernier cas, il ne peut être révoqué dans des conditions injurieuses ou vexatoires (V. Révocation déloyale du Président de SAS). A défaut, la société s'expose au paiement de dommages intérêts.
En l’espèce, les statuts prévoyaient que cette révocation devait être fondée sur un juste motif. Les actionnaires feront état d'une perte de confiance pour justifier la révocation.
Or, la perte de confiance est éminemment subjective. Il est en pratique presque impossible de vérifier la réalité de la perte de confiance. La Cour de cassation tente ainsi de rétablir une certaine objectivité en considérant que cette perte de confiance devait être de nature à compromettre l’intérêt social. (En ce sens : Cass. com. 04/05/1993 n° 91-14693 ; Cass. com. 04/05/1999 n° 96-19503). Elle vient ici rappeler des décisions rendues en matière de SARL et SCI, sociétés dans lesquelles la révocation du gérant doit être fondée sur un juste motif.
L’objectif est en effet d’éviter des révocations laissées à la volonté arbitraire des associés.
NOS CONSEILS EN CAS DE RÉVOCATION DU DIRIGEANT
Le respect de la procédure légale et/ou statutaire de révocation est primordial. A cet égard, même en cas de révocation sans juste motif, la procédure doit être rigoureusement respectée. A défaut, la société pourrait en effet être tenue d'indemniser le dirigeant révoqué. Il est dès lors conseillé de faire appel à un avocat en droit des sociétés à l'occasion de la mise en oeuvre d'une procédure de révocation.
Cession de fonds de commerce et durée de séquestre du prix
En cas de vente d’un fonds de commerce, le vendeur ne peut pas percevoir immédiatement le prix de cession. En effet, le prix est destiné en priorité aux éventuels créanciers du vendeur (impôts, fournisseurs, bailleur…). C’est la raison pour laquelle il reste indisponible pendant plusieurs mois.
Le séquestre du prix de vente d'un fonds de commerce n’est pas obligatoire. Cependant, sa constitution est indispensable afin de protéger l’acquéreur. En effet, à défaut, l’acquéreur pourrait être tenu de payer le passif fiscal du vendeur.
Ainsi, pour éviter de devoir payer deux fois le prix de cession, les fonds doivent être séquestrés.
SOMMAIRE :
I. LE DÉLAI «CLASSIQUE » DE SÉQUESTRE DU PRIX
II. LE DÉLAI "COURT" DE SÉQUESTRE DU PRIX
LE DÉLAI «CLASSIQUE » DE SÉQUESTRE DU PRIX
Le délai habituel de séquestre du prix de cession d'un fonds de commerce est de 150 jours (5 mois) à compter du paiement du prix.
Cession du fonds de commerce |
J |
La cession définitive du fonds est signée et le prix versé entre les mains du séquestre (Art. L141-13 C.com) |
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Enregistrement et Publicité de la cession |
J+15 |
L’acte de cession est enregistré aux impôts (l’acquéreur paye les droits d’enregistrement).La cession est en suivant publiée dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) et au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) (Art. L141-12 C.com) |
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Oppositions |
J+25 | Les créanciers du vendeur du fonds doivent régulariser leur opposition dans les 10 jours de la publication de la cession au BODACC ou JAL (Art. L141-14 C.com) |
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Déclaration de cession aux impôts |
J+60 |
La cession doit être déclarée aux impôts (date cession, identité et adresse de l’acquéreur) dans les 45 jours de la publication dans le JAL |
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Dépôt de la déclaration de résultats |
J+75 | Le vendeur doit déposer dans les 60 jours de la publication dans le JAL sa déclaration de résultats afin que l’administration calcule les impôts exigibles (IR ou IS, taxe d’apprentissage). |
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Fin du délai de solidarité fiscale |
J+150 | Fin du délai de solidarité de l’acquéreur du fonds 90 jours après l’avis de cession adressé à l’administration fiscale |
LE DÉLAI "COURT" DE SÉQUESTRE DU PRIX
Il est possible de réduire le délai de séquestre de 150 à 105 jours.
Pour ce faire, il convient de déclarer la cession aux impôts dès qu’il est procédé à sa publication au BODACC et dans un JAL. Ainsi, le délai de solidarité fiscale de 90 jours commence à courir dès cette date.
Cependant, ce délai raccourci reste théorique puisque l’administration fiscale peut procéder à une opposition sur le prix dès la publication de la cession dans la mesure où, le plus souvent, elle ne sait pas à cet instant ce qui sera dû par le vendeur. En effet, ce dernier n’a pas encore, dans cette hypothèse, déposé sa déclaration de résultat.
A cet égard, rappelons qu’en l’absence de dépôt par le vendeur de sa déclaration de résultats dans les délais (J+75 après la vente), le délai de solidarité fiscale de 90 jours commence à courir à J+75 et non à J+60.
L’on passe ainsi d’un délai de séquestre de 5 mois à une durée minimale de 5 mois et 15 jours.
Ainsi, pour que la durée du séquestre soit effectivement réduite à 105 jour il faut, immédiatement après la publication de la cession :
- déclarer aux impôts la cession de fonds
- que le vendeur dépose sa déclaration de résultats permettant à l'administration de calculer l'impôt exigible.
En tout état de cause, le prix n’est distribué qu’une fois les oppositions purgées (soit amiablement soit judiciairement).
NOS CONSEILS EN CAS DE CESSION DE FONDS DE COMMERCE
La cession de fonds de commerce est une opération complexe. Ainsi, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé afin de sécuriser la transaction (audit, négociation, rédaction des actes…) et assurer la mission de séquestre.
Location meublée et TVA
Depuis l'avènement de plateformes de location comme AirBnb, l'activité de location meublée des particuliers s'est considérablement étendue. Cependant, les conséquences fiscales d’une telle activité ne doivent pas être négligées. Faisons le point sur l’application de la TVA sur ces activités.
LA TVA N’EST EN PRINCIPE PAS APPLICABLE AUX ACTIVITÉS DE LOCATION
Les propriétaires qui mettent en location leur logement en meublé ne sont en principe pas assujettis à la TVA. (Article 261 D 4° du Code Général des Impôts).
Ce principe s’applique également à la location de locaux nus.
Il n’est d’ailleurs pas possible d’opter volontairement à la TVA.
Cependant, le Code Général des Impôts prévoit plusieurs exceptions à cette exonération :
(i) D’une part, s’agissant des prestations d’hébergement fournies dans des hôtels, village vacances ou résidences de tourisme classés lorsqu’ils sont destinées à l'hébergement des touristes et q sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat
(ii) D’autre part, pour les prestations proches de l’hôtellerie
(iii) Enfin, pour les activités de locations de locaux nus lorsqu’ils sont destinés à réaliser l’une des deux activités ci-avant (i et ii).
L’exercice des activités de locations meublées réalisées dans des conditions proches de l’hôtellerie est certainement l’exception la plus problématique.
En effet, certains propriétaires pourraient, sans le savoir, être redevables de la TVA.
L’EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ DE LOCATION MEUBLÉE DANS DES CONDITIONS PROCHES DE HÔTELLERIE
Par exception, les activités de locations meublées réalisées dans des conditions proche de l’hôtellerie sont de plein droit soumises à TVA.
Le CGI vise ainsi les « prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».
Ainsi, l’exercice d’une activité hôtelière est établi lorsque l’exploitant offre, en plus de l’hébergement, au moins 3 des 4 services suivants :
La fourniture du petit déjeuner
Ainsi, selon l’administration fiscale, l’offre du petit déjeuner est établie lorsque l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l'ensemble des locataires.
Elle précise que ce petit déjeuner doit être fourni, au choix de l'exploitant, soit dans les chambres ou appartements. Il peut encore être fourni dans un local aménagé situé dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier.
La fourniture de linge de maison
La fourniture du linge de maison est caractérisée lorsque l’exploitant est en mesure de fournir le linge de maison à l’ensemble des locataires. Il suffit donc d'en avoir les moyens matériels.
Le nettoyage régulier des locaux
La régularité du nettoyage n’est définie par l’administration fiscale qu’à contrario. Ainsi, n’est pas régulier le nettoyage effectué uniquement au début et en fin de séjour. Cependant, la condition sera remplie même lorsque, ne fournissant pas un service de nettoyage régulier, l’exploitant a les moyens de proposer un tel service à son client de manière régulière.
La réception de la clientèle
L’exploitant a les moyens nécessaire pour être en mesure de proposer un service de réception. La condition est remplie même lorsque que ce service est assuré par un prestataire en un lieu unique situé en dehors du local.
Ainsi, en pratique, sont notamment susceptibles d’être redevables de la TVA les établissements tels que :
- Les villages vacances
- Les maisons familiales de louées meublées
- Terrains de camping
- Chambres d’hôtes
- Maisons ou appartement loués meublées
Rappelons toutefois que l’exploitant peut facturer en franchise en base de TVA lorsque son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 82.800 € (Article 293 B du CGI).
NOS CONSEILS EN CAS D'EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ DE LOCATION MEUBLÉE
L’exercice d’une activité de location meublée peut avoir des conséquences importantes sur le plan fiscal. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de faire appel à votre avocat en droit immobilier avec de sécuriser votre investissement.