L'intérêt de conclure un pacte d'associés
Le pacte d’actionnaire (ou d’associés) est un contrat conclu entre les associés d’une société, venant encadrer et préciser leurs obligations entre eux et vis-à-vis de la société. Il s’agit en d’autres termes d’un contrat, qui se surajoute aux obligations découlant des statuts.
La signature d’un pacte d’actionnaire ne doit pas être négligée. En cas de mésentente entre associés par exemple, le pacte d’associés offre des outils de résolution du litige qui n’existent souvent pas dans la loi ni dans les statuts. Sa signature est dont fortement recommandée en pratique.
Les conseils d'un avocat
Un pacte d'associés sur mesure
La protection de vos intérêts
LES AVANTAGES DU PACTE D’ASSOCIÉS
Un outil de résolution de crises
Lorsqu’un conflit entre associé naît, les statuts offrent très rarement des outils de résolution de crise.
Ainsi, cela peut conduire à des situations de blocage lors desquelles l’ensemble des associés et la société pourraient sortir perdants.
Le pacte d’associé permet à cet égard d’anticiper et offrir des outils de résolution des conflits.
Un outil de sécurité pour les fondateurs et investisseurs
Lorsque des sociétés (du type startup) comprennent des associés aux intérêts divergents (fondateurs et investisseurs), le pacte d’associé permet de sécuriser la position de chacun.
Il permet ainsi notamment d’anticiper la durée d’investissement en organisant par avance le moment de la sortie d’un investisseur des modalités. Elle permet également d’encadrer la gestion par les fondateurs de façon à ce que l’investisseur minoritaire puisse avoir un droit de regard sur la gestion afin de protéger son investissement.
Un outil de discrétion
A la différence des statuts, le pacte d’associé reste confidentiels. Ainsi, un pacte d’associé n’a pas a être publié.
LES PRINCIPALES CLAUSE DU PACTE D’ASSOCIÉS
Le pacte peut prévoir des clauses très variées (V. Les principales clauses du pacte d’associés). Ainsi, il existe des clauses fréquemment insérées dans un pacte d’associé.
La clause d’inaliénabilité (ou d’incessibilité)
Cette clause, qui peut tout aussi bien être prévue dans les statuts, a pour effet d’interdire à un ou plusieurs associés de céder ou transférer tout ou partie de leurs actions avant l’expiration d’un certain délai.
La clause de non-concurrence
La clause d’exclusivité interdit à l’associé de venir concurrencer, directement ou indirectement (en étant associé non opérationnel d’une autre société), la société.
La clause de préemption
Elle permet à certains associés voire tous, de pouvoir racheter par priorité les actions cédées par des coassociés.
La clause de « buy or sell»
Cette clause, inspirée du droit anglo-saxon (parfois appelée clause américain ou texane), permet d’organiser la résolution d’un litige entre associés de façon à ce que l’un des associés cède ses actions à l’associé avec lequel il est en conflit.
Pratiquement, l’associé A partie au litige va prendre l’initiative de proposer à son coassocié B de lui racheter ses actions à un certain prix (librement fixé ou alors selon une méthode prévue dans la clause). Si le coassocié B refuse de vendre au prix proposé, il est alors tenu de racheter les actions de l’associé A au prix offert par ce dernier.
La clause de bad leaver ou de good leaver
La clause de bad leaver a pour objet de prévoir au détriment d’un associé qui sort volontairement de la société ou en serait exclu en raison d’une faute, un mécanisme de sanction l’obligeant à céder ses actions à un prix inférieur à leur valeur vénale.
Celle-ci est généralement convenue à l’occasion d’une levée de fonds au bénéfice des nouveau associés afin d’éviter qu’un homme clé, une fois la levée de fonds réalisée, ne sorte de la société.
La clause de sortie garantie
Une telle clause permet de garantir à certains associés, le droit de sortir de la société à la suite de la survenance d’un événement déterminé ou après un certain délai.
Les autres associés s’engagent ainsi à racheter les titres du ou des associés bénéficiaires de la clause de sortie garantie, ces derniers étant libres de faire valoir ce droit de sortie le moment venu.
La clause d’obligation de sortie conjointe (drag-along) ou clause de droit de sortie conjointe (tag along)
La clause de drag-along permet à des associés majoritaires, d’obliger les associés minoritaires à céder leurs actions en même temps et selon les mêmes conditions.
Elle permet à des associés majoritaires qui souhaitent vendre leurs titres à un repreneur extérieur intéressé pour racheter l’intégralité du capital, de ne pas être bloqués par des associés minoritaires ne voulant pas céder.
La clause de tag along est souvent le pendant de la clause de drag along mais permet quant à elle de protéger les associés minoritaires eu leur offrant la possibilité de vendre tout ou partie de leur participation en même temps et au même prix que l’associé majoritaire.
Elle permet ainsi à l’associé minoritaire de sortir en même temps que la société change de mains par exemple.
La clause anti-dilution
Cette clause permet aux actionnaires ou à certains d’entre eux de protéger leur niveau de détention du capital à l’occasion d’une augmentation de capital.
Ainsi, les associés en place pourront souscrire à l’augmentation du capital, par priorité.
La clause de ratchet
Celle-ci permet de se protéger contre une baisse de valorisation de la société à l’occasion de levées de fonds ultérieures (l’on parle alors de clause de ratchet investisseur).
La clause relative au droit de vote
Les statuts ne peuvent pas organiser ou orienter le droit de vote d’un associé.
Il est cependant possible aux termes d’un pacte d’associés d’obliger un ou plusieurs associés à voter selon des objectifs déterminés.
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[SOCIETES] La nullité d'une assemblée générale doit être demandée dans les trois ans, sauf dissimulation
Afin de contester une assemblée générale dans son ensemble ou une ou plusieurs délibérations seulement, il convient de solliciter en justice sa nullité. Dans ce cas, l’associé victime doit agir rapidement au risque de se voir opposer la prescription de sa demande.
Dans une affaire récente, la Cour de cassation est venue utilement préciser le point de départ du délai de prescription.
Cass. com. 26-9-2018 n° 16-13.917 F-D
LES FAITS A L’ORIGINE DE LA DEMANDE DE NULLITÉ DE L’ASSEMBLÉE
Les associés d’une Société à Responsabilité Limitée (SARL) sollicitent l’annulation des délibérations d’assemblées générales tenues entre 2002 et 2010. Il saisissent la justice en 2012 en invoquant l’absence de convocation aux assemblées générales litigieuses.
LA PROCEDURE JUDICIAIRE DE DEMANDE EN NULLITÉ DE L’ASSEMBLÉE
La Cour d’appel déclare la demande recevable en écartant la prescription des demandes et annule les résolutions litigieuses. Pour ce faire, la Cour retient que les associés n’avaient pas eu connaissance avant janvier 2011 de la tenue des assemblées.
La Cour de cassation casse l’arrêt et juge que la nullité d’une délibération se prescrit par trois à compter de son adoption. Elle précise toutefois que le départ du délai de prescription est retardé en cas de dissimulation de ladite assemblée.
LA SOLUTION DES TRIBUNAUX EN MATIÈRE DE NULLITÉ D’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Il est constant que la nullité d’une délibération se prescrit par trois ans (V. Prescription de l’abus de majorité) à compter du jour où la nullité est encourue (Art. 1844-14 C.civ et L 235-9 C.com).
Dans la présente affaire, la Cour vient préciser que le délai pour agir en nullité ne court pas lorsque l’assemblée a été dissimulée à l’associé.
Cette solution paraît logique au regard d’un principe général de procédure civile. En effet, selon l’article 2224 du Code civil , la prescription court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Dès lors, la prescription ne pouvait pas courir dès lors que l’associé était dans l’impossibilité d’agir en nullité.
La décision est intéressante en ce qu’elle vient préciser que l’absence de convocation ne suffit pas à prouver la dissimulation. Par conséquent, l’on en déduit que l’associé requérant doit prouver la volonté de dissimuler l’assemblée.
NOS CONSEILS POUR AGIR EN NULLITÉ D’UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Lorsqu’une décision d’assemblée générale est litigieuse, il convient de faire appel à un avocat en droit des sociétés. En effet, de nombreux outils existent afin de contester les décisions qui seraient préjudiciables un associé, même minoritaire.
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[BAIL COMMERCIAL] Un copropriétaire peut-il demander la résiliation du bail commercial ?
Un copropriétaire peut demander la résiliation d’un bail commercial en cas de carence du bailleur (copropriétaire) à mettre un terme aux nuisances causées par le locataire commercial.
Il doit pour cela démontrer que la carence de l’autre copropriétaire porte atteinte à ses droits.
Cass. 3° civ. 12 juillet 2018 n° 17-20680
LES FAITS
Un copropriétaire donne son local à bail commercial pour usage de restaurant.
D’autres copropriétaires d’un appartement avec terrasses situé au dernier étage de l’immeuble se plaignent de nuisances olfactives et d’une activité de vente à domicile.
Ils invoquent la carence du propriétaire du local et l’ont assigné, ainsi que le locataire, en résiliation du bail commercial.
La Cour d’appel accueille favorablement la demande de résiliation des copropriétaires.
D’une part, la Cour d’appel retient que les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété, en provenance du restaurant, sont établies et caractérisées.
D’autre part, la Cour d’appel relève que le locataire, a eu connaissance du règlement de copropriété et que le bail interdit « d’entreposer dans les parties communes, dans le parking, sur les trottoirs de la copropriété, des véhicules deux roues ».
Le locataire ne justifie pas que l’activité de vente à emporter a cessé.
Cependant, la Cour de cassation casse l’arrêt au motif que la Cour d’appel aurait dû notamment fonder sa décision sur le fait que le demandeur rapporte la preuve que la carence du propriétaire soit de nature à « compromettre ses droits ».
LA SOLUTION
Il résulte des dispositions des articles 1199 et 1341-1 du Code civil :
- Principe : les conventions n’ont d’effets qu’entre les parties signataires ;
- Tempérament : les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur.
L’action oblique est une action qui permet à un créancier d’agir contre le débiteur de son débiteur.
Dans la décision commentée :
Créancier = copropriétaire de l’appartement avec la terrasse ;
Débiteur = copropriétaire bailleur du local ;
Débiteur du débiteur = le locataire qui exploite le restaurant.
Pour engager une action oblique, il est ainsi nécessaire que la créancier démontre que la carence de son débiteur compromette ses droits.
L’action oblique du créancier n’est dès lors recevable que s’il établit :
- D’une part, l’inaction du débiteur (Cass. 3e 20-12-1994 n° 92-19.490 ; Cass. 3eciv. 7-3-1968 n° 64-13.677)
- Et, d’autre part, que celle-ci compromet ses droits de créancier (Cass. 1eciv. 17-5-1982 n° 81-12.312).
Il faut rappeler qu’au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire est créancier du respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires.
Ainsi en pratique, le copropriétaire de l’appartement avec terrasse aurait pu démontrer l’inaction du copropriétaire bailleur en le mettant en demeure d’avoir à faire respecter le règlement de copropriété.
NOS CONSEILS
En cas de litige avec le locataire commercial, le bailleur ou un copropriétaire de l’immeuble, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce dernier pourra utilement vous conseiller et assister afin de défendre vos droits.
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[SOCIETES] Cession de parts sociales de société commerciale et compétence du Tribunal de commerce
En cas de litige résultant d’une cession de parts sociales (ou d’actions) d’une société commerciale (SARL, SAS…), les parties doivent saisir le tribunal de commerce compétent et non les tribunaux civils.
Cour d’appel de Paris 25 septembre 2018 n° 18/04571
LES FAITS A L’ORIGINE DU LITIGE PORTANT SUR LA CESSION DE PARTS SOCIALES
Un associé personne physique d’une Société à Responsabilité Limitée (SARL) cède ses parts sociales à une Société Civile Immobilière (SCI).
Par la suite, le cédant souhaite obtenir la nullité de la cession en raison du caractère prétendument dérisoire du prix.
Il choisit d’assigner le vendeur devant le Tribunal de commerce. Néanmoins, ce dernier se déclare incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance (désormais Tribunal Judiciaire).
En effet, le juge consulaire considère que la cession de parts sociales est intervenue entre deux personne non commerçantes.
Cependant, la Cour d’appel infirme le jugement du Tribunal de commerce et décide que seul celui-ci est compétent pour statuer sur la demande de nullité de la cession de parts sociales.
LA COMPÉTENCE JUDICIAIRE POUR LES LITIGES NÉS D’UNE CESSION DE PARTS SOCIALES
Il est constant que les tribunaux de commerce connaissent des « contestations relatives aux sociétés commerciales » (C. com. art. L 721-3, 2°).
Selon la Cour d’appel, le Tribunal de commerce est ainsi compétent pour connaître de la nullité d’une cession de parts quand bien même :
- la cession est intervenue entre personnes non-commerçantes
- la cession est un acte civil.
Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence établie par la Cour de cassation.
En effet, la Haute juridiction considère que les litiges nés à l’occasion d’une cession de titres d’une société commerciale relèvent de la compétence du Tribunal de commerce (Cass. com. 10-7-2007 n° 06-16.548 FS-PBIR ; Cass. com. 12-2-2008 n° 07-14.912 F-PB).
Cette solution paraît logique à la lecture de l’article L721-3 2° C.com : les litiges nés à la suite d’une cession sont, en eux même, « relatifs » à la société commerciale.
NOS CONSEILS AFIN DE LIMITER LES RISQUES DE LITIGE
A l’occasion de la cession de vos parts sociales, faites appel un avocat en droit des affaires.
En effet, un avocat spécialisé en cession de parts sociales vous permettra de négocier et sécuriser votre opération de vente ou d’achat.
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La location meublée en société : SCI ou société commerciale ?
L’achat d’un immeuble en société est généralement réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Or, il peut être opportun d’opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l’investissement est destiné à réaliser de la location meublée.
A défaut, attention aux conséquences fiscales (V. notamment Location meublée et TVA).
SOMMAIRE :
I. LES LIMITES DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI
II. LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE
LES INCONVÉNIENTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI
La location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale
Selon l’administration fiscale, une location est considérée comme meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405 n° 10).
Fiscalement, et sauf option particulière, une SCI est assujettie de plein droit à l‘Impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, l’imposition des résultats de la société est réalisée directement entre les mains des associés. C’est la conséquence de la « transparence fiscale »,
Or, dans l’hypothèse où la SCI exercerait une activité de location meublée, même accessoire, cela pourrait remettre en cause son régime fiscal.
Pour l’administration fiscale, l’activité de location meublée est en effet assimilée à une activité commerciale. Par conséquent, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (Articles 35 et 206-2 du CGI).
Ainsi l’activité de location meublée d’une SCI, même occasionnelle ou accessoire, entraîne son passage à l’IS.
De manière exceptionnelle, l’administration fiscale tolère l’imposition de la société à l’IR lorsque le montant HT des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales HT.
De plus, pour éviter des difficultés lors de l’année de franchissement de ce seuil de 10 %, l’administration fiscale admet que la société conserve le bénéfice de l’IR durant l’exercice de dépassement. Il convient cependant que la moyenne des recettes HT de nature commerciale des 3 dernières années n’excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales HT réalisées sur la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330).
Le passage de la société à l’IS est irréversible.
Les conséquences fiscales sur la SCI et ses associés
L’imposition du bénéfice
Soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et 28 % au-delà. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022.
Les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxation :
- une première fois au niveau de la société au taux de l’IS, et,
- une seconde fois au niveau de l’associé en cas de distribution de dividendes.
Lorsque la société est assujettie à l’IR en revanche, c’est comme si, d’un point de vue fiscal, l’associé était directement propriétaire de l’immeuble. Il est donc imposé sur les résultats de la société, en fonction de sa quote part, et ce, même si aucun dividende n’est distribué.
Enfin, en cas d’assujettissement à l’IS, il ne sera plus possible d’utiliser les déficits de la société. L’associé ne pourra pas dans ce cas imputer le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.
L’imposition en cas de cession de l’immeuble
Le passage à l’IS est surtout très désavantageux en cas de cession de l’immeuble. Dans ce cas, les plus-values générées seront soumises non plus l’impôt sur les plus-values immobilières mais au régime des plus-values professionnelles.
Dès lors, la plus-value sera imposée au niveau de la société au taux de l’IS sans possibilité d’exonération liée à la durée de détention.
Surtout, la base imposable de la plus-value professionnelle sera nettement plus importante dans la mesure où elle sera égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette c’est-à-dire après amortissement.
Ainsi, la cession d’un immeuble appartenant à une société soumis à l’IS s’avère plus fiscalisée.
L’imposition en cas de cession des parts sociales
S’agissant de la fiscalité de la cession des parts de la SCI soumise à l’IS, l’associé cédant sera imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières. La plus-value sera ainsi fiscalisée au barème progressif de l’IR (plus prélèvement sociaux), en pouvant toutefois bénéficier de l’abattement suivant :
- 50 % si titres détenus depuis 2 ans et moins de 8 ans
- 65 % si titres détenus depuis plus de 8 ans
L’associé cédant a également la possibilité désormais d’être imposé au taux forfaitaire de 30 % selon le mécanisme dit de la « flat tax ».
Les conséquences en cas de mise à disposition gratuite de tout ou partie de l’immeuble à un associéLa société a un intérêt propre, distinct de celui de ses associés. Ainsi, la mise à disposition gratuite est analysée comme un « acte anormal de gestion » par l’administration fiscale. Cette dernière dispose alors d’un double mécanisme de rattrapage : 1. Au niveau de la société, elle pourra réintégrer dans son résultat fiscal les loyers qui auraient dû être perçus. Les montant réintégrés seront calculés en fonction de la valeur locative de l’immeuble 2. Au niveau de l’associé bénéficiaire, il sera imposé sur le montant du revenu présumé distribué par la SCI, si celle-ci avait perçu un loyer Ainsi, il est conseillé d’éviter toute mise à disposition gratuite d’un logement appartenant à une société à l’IS. Il faut en pratique conclure un contrat de location avec un loyer correspondant ou approchant la valeur locative. |
LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE
Si l’imposition de la société à l’IR s’avère plus intéressante qu’une taxation à l’IS, il peut être opportun de se tourner vers la SARL dite « de famille ».
Si cela n’est pas possible, l’acquisition de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SARL classique ou d’une SAS, soumise à l’IS, pourra également permettre de bénéficier de nombreux avantages.
L’acquisition par une « SARL de famille »
Une SARL dite « de famille » n’est rien d’autre une SARL classique.
Cette appellation regroupe en réalité les SARL pouvant bénéficier du régime dérogatoire d’imposition à l’IR puisque cette société est par principe, de droit, soumise à l’IS.
S’il est possible d’opter à l’IR lors de la constitution d’une SARL classique, cette option n’est que temporaire et d’une durée de 5 ans au maximum. Cependant, dans le cas de la SARL familiale, l’assujettissement à l’IR n’a pas de durée limitée dans le temps.
Ainsi, la SARL de famille peut permettre de bénéficier de la transparence fiscale, de la même manière que la SCI soumise à l’IR.
De même, à la différence de la SCI, la SARL de famille reste assujettie à l’IR même lorsqu’elle tire plus de 10 % de ses revenus HT d’une activité de location meublée.
Il s’agit de son principal atout.
La qualité de SARL de famille suppose cependant le respect de certaines conditions.
Le lien exclusivement familial des associés
En premier lieu, pour être « de famille », la société doit être constituée exclusivement entre :
- parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou,
- frères et sœurs ou,
- les conjoints et les partenaires liés par un Pacs.
Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage soit par le PACS.
Ainsi, constitue une SARL de famille, la société constituée entre :
- un époux ou partenaires de PACS ;
- un père et un ou plusieurs enfants ;
- un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires de PACS ;
- deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires de PACS ;
- un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
- un beau-père et son gendre
- deux époux ou partenaires de PACS et l’enfant du premier lit de l’un des époux ou pacsé
En revanche, n’est pas « de famille » la SARL constituée entre :
- deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ;
- deux époux leurs enfants respectifs non communs ;
- deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur) ;
- deux concubins et leurs enfants communs ;
- un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux.
En cours d’existence, ce statut peut être remis en cause en cas d’entrée d’un nouvel associé ne répondant pas aux critères. La remise en cause peut également résulter d’un divorce ou de rupture du PACS de certains associés.
L’exercice d’une activité exclusivement industrielle ou commerciale
L’activité de la SARL doit être une activité industrielle ou commerciale à l’exclusion de toute autre. En effet, elle ne peut pas exercer, même de manière très accessoire une activité civile de location nue. A défaut, le régime de la SARL familiale ne pourra jouer ou sera remis en cause.
L’autre atout de la SARL familiale est de pouvoir cumuler son régime avec celui de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) (Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle).
La SARL de famille permet également d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000€. Les recettes de la SARL tirées de la location meublée pourront dès lors aller jusqu’à 46.000 € par an.
Enfin, en cas de cession de parts d’une SARL de famille à prépondérance immobilière, l’associé pourra bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers permettant d’appliquer un abattement pour durée de détention des parts sociales.
L’acquisition par une société commerciale
La SARL « classique » ou SAS sont soumises de droit à l’IS.
Il peut être opportun dans certaines situations d’acquérir l’immeuble par l’intermédiaire de l’une de ces sociétés lorsque :
- La SCI ne pourrait pas conserver le bénéfice de l’IR et que ;
- La SARL de famille n’est pas possible
La soumission à l’IR peut s’avérer pénalisante pour l’associé qui subit déjà à titre personnel une forte pression fiscale.
Dans le cas d’une SARL ou SAS à l’IS, les revenus sont imposés au niveau de la société. L’associé ne sera fiscalisé qu’en cas de versement effectif de dividendes.
En cas de société à l’IR, l’associé est imposé personnellement sur les revenus de la société alors qu’aucun dividende n’est distribué.
C’est le cas par exemple lorsque les revenus de la société sont calqués sur ses besoins de trésorerie notamment pour rembourser l’emprunt bancaire. Dans cette hypothèse, aucune somme n’est distribuée à l’associé mais ce dernier doit payer de l’impôt.
En outre, en cours de vie sociale, le régime fiscal de l’IS permet d’amortir comptablement le bien immobilier. L’amortissement de l’immobilier, à l’exception du terrain, permet mécaniquement de réduire l’assiette imposable de la société.
NOS CONSEILS EN CAS D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN SOCIÉTÉ
Il est important de déterminer lors de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, la forme sociale et le régime fiscal le plus adapté aux objectifs des associés.
A l’occasion de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, faites appel à un avocat en droit immobilier et un avocat en droit des sociétés afin de sécuriser les conséquences de l’opération
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Signature électronique VS signature manuscrite
A l’ère du numérique, la signature électronique est un procédé incontournable venant peu à peu concurrencer la signature manuscrite. En effet, la signature électronique présente de nombreux avantages.
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Rapidité
Vous signez instantanément les actes à distance |
Simplicité
Vous signez depuis votre ordinateur tablette ou smartphone |
Economie
Plus besoin d’impressions ni d’archivage physique des documents |
Fiabilité
La signature électronique a la même valeur que la signature manuscrite |
SOMMAIRE :
I. LA VALEUR DE LA SIGNATURE ELECTRONIQUE
II. L’UTILISATION D’UN PROCÉDÉ FIABLE DE SIGNATURE ELECTRONIQUE
LA VALEUR DE LA SIGNATURE ELECTRONIQUE
Un règlement européen dit "eIDAS" vient définir la signature électronique comme des « données sous forme électronique qui sont jointes ou associés logiquement à d’autres données sous forme électronique et que le signataire utilise pour signer » (Règlement eIDAS 910/2014 du 23/07/2014 art. 3, 10).
La signature électronique a été reconnue en droit français dès 2000 à l’article 1367 du Code civil.
Celui-ci prévoit :
« La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.
Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ».
Dès lors, selon le Code civil, la signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite.
Cependant, la loi exige pour ce faire que le procédé soit fiable.
L’UTILISATION D’UN PROCÉDÉ FIABLE DE SIGNATURE ELECTRONIQUE
Le règlement européen eIDAS envisage trois niveaux de signature électronique :
- Simple : c’est-à-dire une suite de données sous forme numérique
- Avancée : dont la fiabilité est supérieure à la première en permettant notamment d’identifier le signataire et le lier à la signature
- Qualifiée : il s'agit du niveau le plus haut de fiabilité de signature.
Chez Legal Action, nous proposons ainsi à nos clients un procédé de signature électronique possédant le plus haut niveau de fiabilité.
La signature qualifiée répond à des normes édictées par l’article 29 du règlement eIDAS.
En France, c'est l’Agence nationale de la sécurité des systèmes de l’information (ANSSI) qui délivre le certificat de signature qualifiée selon les normes eIDAS
L’ANSSI publie ainsi régulièrement une liste des prestataires de confiance habilités à fournir des dispositifs de signature électronique qualifiée.
Au sein du cabinet, nous proposons ainsi à nos clients la signature électronique DocuSign.
Le rapport de gestion n'est plus obligatoire dans les petites sociétés commerciales
Depuis l’entrée en vigueur de la loi 2018-727 du 10-8-2018 (art. 55), les représentants légaux des « petites » sociétés commerciales sont dispensés d’établir un rapport de gestion.
L’OBLIGATION D’ÉTABLIR D’UN RAPPORT DE GESTION
Lors de la clôture de chaque exercice comptable, le représentant légal d’une société commerciale (SARL, SAS…) a l’obligation d’établir un rapport de gestion conformément à l’article L232-1 du Code de commerce.
Ce rapport doit exposer :
- la situation de la société durant l’exercice écoulé,
- l’ évolution prévisible,
- les événements importants survenus entre la date de la clôture de l’exercice et la date à laquelle il est établi,
- les activités en matière de recherche et de développement.
Jusque-là, seules les SARL et SAS à associé unique dont ledit associé était le représentant légal échappaient à cette obligation.
LA DISPENSE DE RAPPORT DE GESTION DANS LES PETITES SOCIÉTÉS COMMERCIALES
La loi 2018-727 du 10-8-2018 (art. 55) est venue modifier l’article L232-1 C.com IV en matière de rapport de gestion.
C’est ainsi que désormais, « sont dispensées de l’obligation d’établir un rapport de gestion les sociétés commerciales qui sont des petites entreprises au sens de l’article L. 123-16 ».
Ainsi, toutes les petites sociétés commerciales, quelle que soit leur forme, sont dispensées d’établir un rapport de gestion.
Cela devrait en pratique concerner plus d’un million de sociétés.
Cette dispense ne concerne toutefois que les sociétés commerciales répondant à la définition des petites entreprises conformément à l’article L123-16 du Code de commerce. Une petite société au sens de la loi ne doit pas dépasser deux des trois seuils suivants :
- total du bilan : 4 millions d’euros ;
- montant net du chiffre d’affaires : 8 millions d’euros ;
- nombre moyen de salariés au cours de l’exercice : 50*
NOS CONSEILS EN MATIÈRE DE GESTION DE SOCIÉTÉS COMMERCIALES
Le représentant légal d’une société (gérant de SARL, Président de SAS…) est responsable de la gestion juridique de sa société (respect des statuts, réunion des assemblées…). C’est ainsi qu’il doit obligatoirement réunir une assemblée lorsque cela est obligatoire selon la loi ou les statuts de la société. A défaut, il engage sa responsabilité personnelle.
Pour la réalisation des actes juridiques de votre société commerciale, nous vous conseillons de faire appel à un avocat en droit des sociétés.
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Les avantages de la Société civile immobilière (SCI)
La Société Civile Immobilière (SCI) permet de faire l’acquisition à plusieurs d’un bien immobilier en évitant les contraintes de l’indivision. Elle présente de nombreux atouts tant au niveau de la gestion du bien que sa transmission. Cependant, la SCI n’est pas adaptée à tous les projets immobiliers.
C’est la raison pour laquelle il est recommandé de faire appel aux conseils d’un avocat spécialisé afin de sécuriser au mieux votre projet immobilier.
Les conseils d'un avocat
Une société sur mesure
Un Kbis clés en main
LES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DE LA SCI
Aucun capital minimum n’est exigé
Vous pouvez créer votre société avec un capital de départ d’UN euro. Il est également possible de réaliser des apports en nature (ex : immeuble).
La société doit compter deux associés au minimum
La SCI peut être constituée entre membres d’une même famille ou non et comprendre des enfants mineurs.
La responsabilité de l’associé est illimitée
Si la société ne peut plus payer, les associés sont tenus des dettes sociales de manière illimitée, ce, a proportion de sa participation au capital social.
La société est soumise de droit à l’impôt sur le revenu
La société est, de droit, assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). Elle est dite « fiscalement transparente ».
Ainsi, les associés seront imposés directement en leur nom personnel, pour la quote part des bénéfices réalisés par la société.
Attention, l’imposition intervient même si l’associé n’a perçu aucune somme de la part de la société.
LES AVANTAGES DE LA SCI
Faciliter l’acquisition
La SCI constitue un véritable levier d’acquisition immobilière en permettant de regrouper plusieurs personnes « en une ».
Eviter l’indivision
L’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs sans constitution préalable une SCI fait naître une situation d’indivision entre eux. Elle conduit à une gestion plus complexe du bien.
En revanche, la constitution d’une SCI permet de simplifier la détention et la gestion. Les statuts organisent les obligations et droits de chaque associé ainsi que les pouvoirs du gérant de la société.
Protéger l’immeuble des créanciers des associés
Du côté des créanciers personnels des associés, la SCI peut constituer un moyen efficace pour protéger un immeuble de toute saisie.
En effet, s’il est possible en théorie de saisir les parts d’un associé, il est difficile en pratique de vendre ces parts.
Protéger le patrimoine professionnel
Enfin, elle constitue un outil de protection du patrimoine professionnel puisqu’elle permet au chef d’entreprise d’isoler le bien immobilier de son entreprise au lieu de l’inscrire à l’actif de sa société d’exploitation.
Ainsi, en cas de défaillance de la société d’exploitation et de liquidation judiciaire par exemple, le bien immobilier ne pourrait être appréhendé par la procédure.
Simplifier la cession de l’immeuble
Lorsque les associés d’une SCI souhaitent vendre l’immeuble, il peuvent y procéder en cédant leurs parts sociales dans un acte sous seing privé. Il n’est ainsi pas nécessaire de passer devant notaire ce qui permet de réduire les coûts de cession.
Organiser la transmission du patrimoine
Le démembrement de propriété
La SCI est un outil de transmission du patrimoine en permettant aux parents de transmettre des parts sociales à leurs enfants tout en conservant la gestion de la société et donc la maîtrise du bien.
Ainsi, les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants en se réservant l’usufruit. Cela permet d’occuper le logement et de percevoir les fruits (dividendes de la SCI).
L’abattement pour durée de détention
Lorsqu’un immeuble est détenu directement, son propriétaire peut bénéficier d’un abattement qui varie selon la durée de détention et lui permettant d’être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans.
Cependant, lorsque l’immeuble est détenu au travers d’une SCI cela permet de bénéficier de l’abattement à compter de la souscription ou de l’acquisition des parts. Dès lors, si le bien a été acquis par la société 10 ans après sa constitution, l’associé fondateur pourra être totalement exonéré après 12 ans.
La réduction des droits de donation
En cas de donation d’un immeuble détenu par une SCI, cela va permettre de minorer la base d’imposition puisqu’il sera tenu compte, pour calculer la valeur des parts transmises, du passif de la Société et notamment d’un éventuel emprunt bancaire.
De plus, l’immeuble subira une décote de l’ordre de 10 à 15 % de la valeur de l’immeuble. permettant de réduire la base imposable.
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[DIRIGEANT] Les sanctions du chef d'entreprise en cas d'absence volontaire de dépôt de bilan
Le chef d’entreprise a l’obligation de déclarer la cession des paiements de son entreprise dans les 45 jours de son apparition. A défaut, il peut être sanctionné par une interdiction de gérer.
La Cour d’appel de Paris vient, dans les présentes affaires, illustrer le caractère volontaire de cette omission.
CA Paris 03/07/2018 n° 17/10260
CA Paris 03/07/2018 n° 17/11227
LES FAITS A L’ORIGINE DES SANCTIONS
Dans la première affaire, la Cour d’appel condamne le gérant à une interdiction de gérer. Elle considère en effet que celui-ci avait conscience de l’état de cessation des paiements de sa société.
Ce dernier avait cédé des biens propres et une partie de ses parts dans le but de redresser la situation de la société. Cela démontrait donc qu’il avait conscience des difficultés. Le juge prononcera une interdiction de gérer d’une durée de 3 ans.
Dans la seconde affaire, la Cour ne prononcera aucune sanction. Le gérant étant juste majeur et novice, il n’avait pas eu conscience de la situation selon elle. L’indulgence du juge au regard de son jeune age lui a donc évité une sanction personnelle.
LA SOLUTION DES TRIBUNAUX
La loi Macron du 6 août 2015 est venue modifier l’article L653-8 C.com. Désormais, le chef d’entreprise peut être sanctionné uniquement si son abstention est volontaire.
En effet, la loi prévoit que l’omission de déclaration de la cessation des paiements dans le délai légal soit faite « sciemment ».
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux procédures en cours.
La première affaire démontre que les tribunaux sont relativement sévères sur le caractère volontaire de l’abstention. Le premier gérant sanctionné, bien que conscient des difficultés, avait pourtant tenté d’y remédier. Dans la seconde affaire, l’on peut penser que le gérant n’a été épargné qu’en raison de son jeune age.
NOS CONSEILS EN CAS DE DIFFICULTÉS DE PAIEMENT
Il est conseillé de faire appel à un avocat en droit des affaires dès l’apparition de vos premières difficultés.
En effet, une intervention rapide vous offrira plus de possibilités afin d’y remédier. Votre avocat vous conseillera utilement et vous assistera afin de négocier avec vos créanciers.
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|BAIL COMMERCIAL] L'absence de lissage du loyer déplafonné
En cas de déplafonnement du loyer d’un bail commercial à la valeur locative, le locataire peut voir son loyer augmenter dans de très fortes proportions. Afin de limiter les conséquences dommageables d’un tel déplafonnement, la loi Pinel a mis en place un mécanisme de lissage de l’augmentation.
La Cour d’appel de Paris est venue récemment préciser que ce mécanisme de lissage ne concernait pas toutes les situations de déplafonnement.
Cour d’appel de Paris Pôle 5 chambre 3, 5 septembre 2018 n° 16/23432
LE PRINCIPE DU LISSAGE DU LOYER DÉPLAFONNÉ
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel avait instauré un mécanisme de lissage du loyer déplafonné à la valeur locative.
Ce mécanisme permet au locataire de ne pas subir immédiatement l’augmentation du loyer en l’étalant dans le temps.
Ainsi, en cas de déplafonnement du loyer d’un bail commercial, il est prévu aux termes de l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce que cela ne peut conduire à une augmentation de plus de 10 % par an du loyer de l’année précédente, ce, jusqu’à atteindre la valeur locative convenue ou fixée judiciairement.
Plus précisément, l’article précité prévoit que :
« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
LA SOLUTION DE LA COUR D’APPEL DE PARIS
Cependant, la question était de savoir si ce lissage s’appliquait également en cas de déplafonnement consécutif à une tacite prolongation du bail au delà de 12 ans.
En effet, dans ce dernier cas, le bailleur peut solliciter un déplafonnement du loyer à la valeur locative.
La réponse apportée par les Tribunaux est négative.
Le lissage du loyer déplafonné n’est pas applicable lorsqu’il résulte du dépassement de 12 années en tacite prolongation.
Ainsi, le lissage du loyer intervient uniquement :
- en cas de modification notable :
- des caractéristiques du local,
- de la destination des lieux,
- des obligations des parties,
- des facteurs locaux de commercialité (article L. 145-33 1° à 4° C.com).
- si le bail initial est d’une durée supérieur à 9 ans.
Cette décision paraît conforme à la lettre de l’article L145-34 C.com tel qu’il résulte de la loi Pinel. Cependant, l’on pourra penser que le législateur a sans doute omis d’appliquer ce lissage au présent cas.
En effet, rien ne justifie a priori cette différence de traitement en fonction de la cause de déplafonnement. Peut-être s’agit-il d’une forme de sanction du locataire négligent ayant laissé son bail se prolonger tacitement sans solliciter son renouvellement.
NOS CONSEILS EN CAS DE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER
En cas de déplafonnement de votre bail, faites appel à un avocat en droit du bail commercial. En effet, ce dernier saura défendre au mieux vos intérêts de locataire ou de propriétaire.
L’on recommandera également de ne pas négliger la rédaction du bail dans la mesure où les parties peuvent écarter le principe du lissage, qui n’est pas d’ordre public.
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