Le régime de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) permet d’investir dans l’immobilier en défiscalisant. Elle représente – encore – une niche fiscale favorable aux investisseurs immobiliers non-professionnels. Explications.

 

SOMMAIRE :

L’ACCÈS AU STATUT LMNP

LES AVANTAGES FISCAUX DU LMNP

 

L’ACCÈS AU STATUT LMNP

Définition de la LMNP

La Location Meublée Non-Professionnelle consiste pour un propriétaire à louer son bien meublé, en dehors de son activité professionnelle. Il s’agit avant tout d’un dispositif fiscal de faveur pour les particulier réalisant de la location meublée.

Le caractère meublé du logement

La définition de la location meublée est cependant strictement encadrée. Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est défini comme :

«  un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Plus précisément, pour être meublé, le logement doit comprendre les éléments suivants (Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 Art. 2) :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment réfrigéré ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

Le caractère non-professionnel de la location meublée

Pour être qualifié de non-professionnelle (Art. 155 du CGI), il est ainsi nécessaire :

(i) Que les revenus (chiffre d’affaires) tirés de la location meublée soient inférieurs à 23.000 € par an

ou

(ii) Que les revenus tirés de la location représentent moins de la moitié des revenus totaux du foyer

Il est important de noter que ces critères sont alternatifs. En effet, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP même si vos revenus dépassent 23.000 € à l’année tant qu’ils ne représentent pas plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Enfin, rappelons que ces seuils s’apprécient :

  • Au niveau du foyer fiscal
  • Par rapport à toutes les locations meublées du foyer

 

LES AVANTAGES DU LMNP

Le régime d’imposition des revenus LMNP

L’activité de location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale (Cf La location meublée en société : SCI ou société commerciale).

Dès lors, les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au barème progressif de l’IR.

Le loueur en meublé non professionnel a le choix, sous certaines conditions, entre deux régimes d’imposition :

  • Le micro BIC
  • Le régime réel
Le micro BIC

Pour être éligible au régime micro BIC, il faut que les recettes tirées de l’activité de location meublée soient inférieures à 70.000 € par an.

Ce régime permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Ainsi, seule la moitié des revenus tirés de la LMNP seront imposés à l’IR. En contrepartie, il ne sera cependant pas possible de déduire d’autres charges.

Ce régime est dès lors intéressant lorsque les charges sont inférieures à 50 %. A défaut, il convient d’opter pour le régime réel.

Autre avantage, l’abattement étant forfaitaire, le loueur n’est pas obligé d’établir de comptabilité.

Le régime réel

Il est possible d’opter pour le régime réel même lorsque les revenus meublés sont inférieurs au seuil de 70.000 €.

Le régime réel permet en pratique de déduire des revenus les charges afférentes à l’activité de location meublée.

Cela comprend notamment :

  • Les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire, droit d’enregistrement, intérêts d’emprunt…)
  • Les frais d’exploitation et de gestion (travaux, assurance, charges locatives, charges de copropriété, frais de gestion du syndic, amortissement…)

Pour être déductible, la charge doit avoir été exposée dans le cadre de l’activité de location au cours de l’année fiscale considérée. En cas de contrôle, il est à cet égard important de conserver les justificatifs de ces dépenses. De même, le loueur devra être en mesure de présenter une comptabilité en cas de contrôle.

En pratique, ce régime est intéressant lorsque les charges sont supérieures à 50 % des revenus de location meublée.

 

LMNP et amortissement

L’amortissement permet de prendre en compte, chaque année, la perte de valeur d’un bien en raison du temps passé et de son usage.

L’amortissement est une charge déductible des revenus de location meublée pour le propriétaire soumis au régime réel d’imposition.

La durée de l’amortissement varie en fonction de la nature bien et trouve à s’appliquer sur l’immeuble (hors terrain) ainsi que sur les biens mobiliers. Sa durée peut aller de 20 à 50 ans pour un immeuble et de 5 à 7 ans pour un meuble.

Exemple :

Je suis propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 100.000 €

Le taux d’amortissement est de 2 % soit 2.000 € par an

Je peux alors déduire 2.000 €  par an de mes revenus au titre de l’amortissement de l’immeuble

Cependant, l’amortissement ne permet pas de créer du déficit.

Ainsi, si tout ou partie de l’amortissement ne peut être déduit sur un exercice, il est reporté, sans limitation de durée, sur les exercices suivants.

 

LMNP et déficit

Lorsque l’activité LMNP génère un déficit (recettes inférieures aux charges), il ne peut être imputé que sur les autres revenus BIC de même nature.

Ce déficit est reportable sur 10 ans seulement.

 

LMNP, cotisations sociales et prélèvements sociaux

Le loueur en meublé non-professionnel n’est normalement pas affilié au RSI. Il ne paye donc pas de cotisations sociales mais seulement des prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %).

Il existe cependant une exception depuis 2017 pour le loueur en meublé non professionnel réalisant de la location saisonnière (de type AirBnb notamment).

Ce dernier n’est ainsi plus redevable des prélèvements sociaux mais des cotisations sociales RSI lorsque ses recettes sont supérieures à 23.000 € l’an.

 

LMNP et TVA

L’achat d’un bien immobilier LMNP peut parfois être soumis à TVA. Le régime LMNP peut dès lors permettre de récupérer la TVA.

Pour cela, il convient de récolter de la TVA sur les loyers tirés de la location meublée, lorsque cela est possible (Cf Location meublée et TVA).

La récupération de la TVA est alors soumise à un engagement de conservation du bien pendant 20 ans. A défaut, une partie de TVA doit être remboursée prorata temporis.

 

LMNP et plus-value

L’un des avantages de la LMNP se situe à la revente du bien.

En effet, la plus-value taxable est calculée par rapport à la valeur d’achat du bien, sans tenir compte de l’amortissement comptablement pratiqué.

A l’inverse, le loueur en meublé professionnel (LMP) devra tenir compte de l’amortissement pratiqué. Cela aura alors pour conséquence d’augmenter sa base imposable.

 

NOS CONSEILS EN CAS D’INVESTISSEMENT LOCATIF

L’activité de location meublée non-professionnelle reste encore aujourd’hui une niche fiscale. Pour en bénéficier, encore faut-il que l’investisseur réponde aux critères fixés par l’administration fiscale. Ainsi, afin de sécuriser son investissement et éviter les conséquences préjudiciables d’un redressement fiscal, il est conseillé de faire appel aux conseils d’un avocat spécialisé.

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