En cours de bail, le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative en cas de modification des facteurs locaux de commercialité. Il faut pour cela une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Dans la présente affaire, la Cour de cassation précise que le nouveau loyer peut être inférieur au loyer en cours.

Cass. 3e civ. 24-05-2017 n° 16-15.043 F-D

I. LES FAITS

Un locataire commercial sollicite en cours de bail la fixation du loyer à la valeur locative, inférieure au loyer en cours. Il invoque pour cela la modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. (Art. L145-38 du Code de commerce).

La situation était cependant particulière. En effet, les facteurs locaux de commercialité avait été modifiés favorablement (nouveaux logements, embellissement..). Or, le locataire sollicitait la baisse du loyer.

Dans les faits, le loyer du bail était en effet très largement supérieur à la valeur locative.

De son côté, le bailleur soutenait qu’il devait y avoir une corrélation entre le sens de la modification des facteurs locaux et celui de la valeur locative.

 

II. LA PROCÉDURE

La Cour d’appel de Paris donne raison au locataire. Elle décide de fixer le loyer du bail révisé au montant de la valeur locative qui était inférieure au loyer en vigueur.

Dans son arrêt en date du 24 mai 2017, la Cour de cassation confirme la solution des juges du fond.

 

III. LA SOLUTION

La Cour de cassation fait une stricte application des dispositions de l’article L.145-38 du Code de commerce. (En ce sens : Civ. 3e, 16 déc. 1998, n° 96-22.490)

En effet, le loyer du bail révisé peut être déplafonné uniquement en cas :

  • de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ;
  • d’une modification entraînant, par elle-même et pendant la période de référence, une variation de plus de 10 % la valeur locative.

En l’espèce, ces deux conditions étaient réunies. La Cour vient rappeler que la fixation à la valeur locative devait s’appliquer indépendamment du sens de la variation.

 

IV. NOS CONSEILS

En cas de modification des facteurs locaux de commercialité, il est intéressant de vérifier la variation de la valeur locative. En effet, il peut être possible pour le locataire ou le bailleur de solliciter la déplafonnement du loyer du bail, à la hausse ou à la baisse. Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit du bail commercial.