L’inscription au Registre du Commerce et des Société (RCS) n’est pas nécessaire pour requalifier un bail dérogatoire en bail commercial.

La Cour de cassation vient rappeler une jurisprudence déjà connue.

Cass. 3e civ. 25-10-2018 n° 17-26.126 F-PBI

LES FAITS A L’ORIGINE DE LA REQUALIFICATION EN BAIL COMMERCIAL

Un bail dérogatoire d’une durée de 23 mois est signé entre un bailleur et un locataire  portant sur un local commercial.

Les parties concluront ensuite de nouveaux baux dérogatoires.

Au terme du bail, le locataire sera laissé en possession des lieux. Il demande  alors en justice la requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

Le bailleur s’opposera cependant à cette demande au motif que le locataire n’est pas inscrit au RCS

 

LA PROCÉDURE EN REQUALIFICATION DU BAIL DÉROGATOIRE

La Cour d’appel rejette l’argumentation du bailleur et juge que le bail dérogatoire s’est transformé en bail commercial. Elle considère en effet que l’inscription au RCS n’est pas obligatoire pour revendiquer le statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation approuve la position de la Cour d’appel.

 

LA REQUALIFICATION DU BAIL DÉROGATOIRE EN BAIL COMMERCIAL

Un bail  dit « dérogatoire » permet de déroger au statut des baux commerciaux. Il faut pour cela que sa durée totale (prolongations incluses) ne dépasse pas 3 ans (Art. L145-5 C.com).

A l’issue des 3 ans , et 1 mois après le terme du bail, si le locataire est laissé en possession des locaux, le bail dérogatoire se transforme en bail commercial.

Dans l’affaire commentée, le bailleur avait laissé le locataire en possession des locaux après l’expiration du bail. Le locataire soutenait donc qu’il était devenu titulaire d’un bail commercial.

La question était cependant de savoir si le locataire devait être immatriculé au RCS pour bénéficier du régime des baux commerciaux.

Les Tribunaux répondent par la négative ; l’inscription au RCS n’est pas obligatoire. La solution rendue par la Cour de cassation n’est cependant  pas nouvelle (Cass. 3e civ. 30-4-1997 n° 94-16.158)

Pour bénéficier de cette « transformation » du bail dérogatoire en bail commercial, il faut en revanche que le locataire exploite dans les locaux un fonds de commerce dont il est propriétaire (Cass. 3e civ. 16-6-2004 n° 03-11.314 ; Cass. 3e civ. 24-6-2009 n° 08-14.674).

 

NOS CONSEILS EN CAS DE CONCLUSION D’UN BAIL DÉROGATOIRE

A l’occasion de la conclusion d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, il faut être vigilant sur la rédaction du contrat et son application. A défaut, le propriétaire court le risque que le bail dérogatoire se transforme en bail commercial.

Ainsi, à l’occasion de la rédaction de votre bail ou en cas de difficultés ultérieures, il est recommandé de faire appel à un avocat en droit immobilier afin de vous accompagner.