L’acquisition d’un fonds de commerce ou seulement du bail commercial d’un locataire partant à la retraite est une occasion exceptionnelle pour le futur locataire. En effet, cela pourrait lui permettre d’exercer dans les locaux une activité qui n’était jusque là pas autorisée.

Corrélativement, c’est l’occasion pour le futur retraité de céder son bail dans de meilleurs conditions.

L’article L145-51 du Code de commerce permet en effet au locataire prévoyant de partir à la retraite de céder son bail en déspécialisant – complètement – l’activité.

Il faut pour cela que l’activité projetée soit compatible avec « la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ».

Ces dispositions bénéficient également au locataire bénéficiant d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales.

 

SOMMAIRE : 

I. LES PERSONNES CONCERNÉES

II. LA PROCEDURE A SUIVRE

 

 

I. LES PERSONNES CONCERNÉES

Pour bénéficier de ce régime de faveur, le futur retraité qui cède son droit au bail doit être :

  • Une personne physique
  • Une société constituée sous forme d’EURL
  • Une société constituée sous forme de SARL à condition :
    • Que le gérant partant à la retraite soit majoritaire
    • Qu’il exerce les fonctions de gérant depuis au moins 2 ans

Cependant, le Code de commerce n’étend pas cette faculté aux locataires constitués sous forme de SAS (ou SASU) ce que rien, a priori, ne justifie.

 

II. LA PROCEDURE A SUIVRE

En pratique, le locataire partant à la retraite doit porter à la connaissance de son bailleur, par acte d’huissier :

  • Son intention de céder son bail pour partir à la retraite (ou le fait qu’il bénéficie d’une pension d’invalidité)
  • La nature des activités dont l’exercice est envisagé par le futur locataire
  • Le prix cession de son droit au bail

A compter de la date de notification par l’huissier de justice de cet acte, le bailleur disposera ainsi d’un délai de 2 mois pour :

  • Soit se porter acquéreur du bail dans les conditions précisées dans l’acte ;
  • Soit refuser la déspécialisation projetée en saisissant dans ce délai de deux mois le Tribunal de Grande Instance

Le refus du bailleur devra bien évidemment être justifié par le caractère incompatible des activités projetées avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Un refus injustifié l’exposera au paiement de dommages-intérêts.

Enfin, à défaut de préemption du droit au bail ou de saisine du Tribunal de Grande Instance dans le délai de deux mois, le bailleur sera présumé accepter cette déspécialisation.

Le futur locataire pourra alors acquérir un bail déspécialisé.

 

III. PRÉCISIONS COMPLÉMENTAIRES

 Il n’est pas obligatoire de justifier auprès du bailleur de l’identité du futur locataire.

  • Il n’est pas obligatoire ni nécessaire qu’un compromis de cession soit signé entre le futur retraité et le futur locataire
  • L’acte devra également être signifié aux créanciers inscrits sur le fonds
  • La jurisprudence majoritaire considère qu’il n’est pas possible pour le bailleur d’augmenter le loyer en cours de bail du fait de la « déspécialisation-cession »
  • Le futur retraité doit veiller à maintenir son fonds en activité jusqu’à la cession effective

 

IV. NOS CONSEILS EN CAS DE DESPÉCIALISATION

Le commerçant qui part à la retraite peut ainsi espérer vendre son fonds ou son bail à un prix plus intéressant. En effet, l’acquéreur aura la faculté de choisir plus librement l’activité qu’il souhaite exercer ce qui a un coût.

Afin de mettre en oeuvre cette procédure de déspécialisation, il est conseillé de faire appel à un avocat en droit des baux commerciaux.

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