Le bailleur ne peut empêcher son locataire de céder son bail commercial à l’occasion de la cession de son fonds.

Cependant, il a la possibilité de la refuser en cas de cession isolée du bail.  Il faut pour cela que le bail le prévoit, ce qui est généralement le cas.

La Cour de cassation est venue apporter une précision importante en cas de cession isolée du bail d’un locataire partant à la retraite.

Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas refuser la cession même si les clauses du bail le lui  permettent.

Cass. Com 5 avril 2018 n° 17-14882

LE DISPOSITIF DE FAVEUR ACCORDÉ AU LOCATAIRE PARTANT A LA RETRAITE

Nous avions déjà écrit sur les avantages de la cession du bail en cas de départ à la retraite.

En effet, le législateur a prévu aux termes de l’article L145-51 du Code de commerce la possibilité pour le locataire futur retraité de céder un bail déspécialisé sous certaines conditions.

Ainsi, lorsque l’activité autorisée est restreinte, la déspécialisation permet de mieux valoriser son bail commercial.

Par un exemple, un locataire autorisé à exercer une activité de vente de vêtements, aurait la possibilité de céder un bail permettant au futur locataire de réaliser toute activité dont de la restauration.

Il s’agit d’un cas exceptionnel de déspécialisation décidé par le locataire seul.

 

LA POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE PASSER OUTRE L’AGRÉMENT DU BAILLEUR

Cependant en pratique, les baux commerciaux interdisent fréquemment la cession isolée du bail sans l’agrément du bailleur.

La question était donc de savoir si l’agrément est également nécessaire dans le cas d’une cession-déspécialisation fondée sur l’article L145-51 du Code de commerce.

La Cour de cassation est venue apporter une réponse négative.

En cas de cession d’un bail déspécialisé en vertu de l’article L145-51 du Code de commerce, le bailleur ne peut pas refuser la cession, même si le bail le lui permet.

Cette solution s’explique par le caractère d’ordre public des dispositions de l’article précité. Le bail commercial ne peut y déroger.

Elle est également conforme à la volonté du législateur qui, par cette loi, a voulu privilégier le locataire en lui permettant de trouver plus facilement un acquéreur et de céder le bail dans de meilleures conditions avant de prendre sa retraite.

A défaut, le locataire pourrait n’avoir aucun actif à céder lorsque l’activité autorisée par le bail est trop restreinte.

 

NOS CONSEILS EN CAS DE CESSION AVANT UN DEPART A LA RETRAITE

Les dispositions de l’article L145-51 du Code de commerce et son application faite par la jurisprudence précitée représentent une opportunité exceptionnelle pour le locataire.

Il est donc vivement conseillé de céder son bail en profitant de ce régime de faveur.

Il est cependant important de le faire avec les conseils d’un avocat spécialisé afin de sécuriser votre opération.

Vous avez des questions ?

Contactez-nous