En l’absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux, le bailleur doit payer des intérêts de retard. La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu une sanction spéciale de 10 % par mois de retard. Cette majoration spéciale ne peut cependant se cumuler avec le taux légal d’intérêts.

C’est l’enseignement apporté par l’arrêt rendu par la Cour de cassation.

C. Cass. 3e Civ.  15 nov. 2018, FS-P+B, n° 17-26.986

LES FAITS A L’ORIGINE DU LITIGE

Un locataire libère son logement en restituant les clés au bailleur. L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Cependant, le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais (1 mois en l’espèce). Le locataire assigne dès lors son bailleur en justice.

Le locataire demande le remboursement du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois de retard, le tout assorti des intérêts au taux légal.

 

LA PROCÉDURE ENGAGÉE PAR LE LOCATAIRE

Le juge de proximité (désormais le Tribunal d’Instance) fait droit à la demande du locataire. Il condamne ainsi le bailleur à restituer le dépôt de garantie majoré de 10 %, ces sommes étant elles aussi assorties d’une majoration au taux d’intérêt légal. Il applique donc une double sanction au bailleur.

Le bailleur conteste cette double majoration d’intérêt et se pourvoi en cassation (seule voie de recours possible).

 

LA SOLUTION DES TRIBUNAUX EN MATIÈRE DE MAJORATION DU DÉPÔT  DE GARANTIE

La loi du 24 mars 2014 dite ALUR a prévu une sanction spéciale en cas de retard de restitution du dépôt de garantie.

Conformément à  l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ».

A défaut, la loi prévoit que les sommes restant dues au locataire sont majorées  de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cependant, une incertitude existait sur la possibilité de cumuler la majoration spéciale de 10 % avec la majoration de droit commun au taux légal (Art. 1231-6 C.civ)

La Cour de cassation considère que ces deux sanctions ne sont pas cumulables.

Ainsi, seule la majoration de 10 % doit trouver à s’appliquer.

 

NOS CONSEILS EN CAS DE LITIGE RELATIF AU DÉPÔT  DE GARANTIE

En l’absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais, le bailleur pourrait se voir réclamer des intérêts de retard très importants. Ainsi, toute retenue de ce dépôt devra être rigoureusement justifiée. En cas de litige relatif à la restitution du dépôt de garantie, il est conseillé de faire appel à un avocat en droit immobilier.

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