La Société Civile Immobilière (SCI) permet de faire l’acquisition à plusieurs d’un bien immobilier en évitant les contraintes de l’indivision.

Elle présente de nombreux atouts tant au niveau de la gestion du bien que sa transmission. Cependant, la SCI n’est pas adaptée à tous les projets immobiliers.

C’est la raison pour laquelle il est recommandé de faire appel aux conseils d’un avocat spécialisé afin de sécuriser au mieux votre projet immobilier.

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LES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DE LA SCI

Aucun capital minimum n’est exigé 

Vous pouvez créer votre société avec un capital de départ d’UN euro. Il est également possible de réaliser des apports en nature (ex : immeuble).

La société doit compter deux associés au minimum

La SCI peut être constituée entre membres d’une même famille ou non et comprendre des enfants mineurs.

La responsabilité de l’associé est illimitée

Si la société ne peut plus payer, les associés sont tenus des dettes sociales de manière illimitée, ce, a proportion de sa participation au capital social.

La société est soumise de droit à l’impôt sur le revenu

La société est, de droit, assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). Elle est dite « fiscalement transparente ».

Ainsi, les associés seront imposés directement en leur nom personnel, pour la quote part des bénéfices réalisés par la société.

Attention, l’imposition intervient même si l’associé n’a perçu aucune somme de la part de la société.

 

LES AVANTAGES DE LA SCI

Faciliter l’acquisition

La SCI constitue un véritable levier d’acquisition immobilière en permettant de regrouper plusieurs personnes « en une ».

Eviter l’indivision

L’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs sans constitution préalable une SCI fait naître une situation d’indivision entre eux. Elle conduit à une gestion plus complexe du bien.

En revanche, la constitution d’une SCI permet de simplifier la détention et la gestion. Les statuts organisent les obligations et droits de chaque associé ainsi que les pouvoirs du gérant de la société.

Protéger l’immeuble des créanciers des associés

Du côté des créanciers personnels des associés, la SCI peut constituer un moyen efficace pour protéger un immeuble de toute saisie.

En effet, s’il est possible en théorie de saisir les parts d’un associé, il est difficile en pratique de vendre ces parts

Protéger le patrimoine professionnel

Enfin, elle constitue un outil de protection du patrimoine professionnel puisqu’elle permet au chef d’entreprise d’isoler le bien immobilier de son entreprise au lieu de l’inscrire à l’actif de sa société d’exploitation.

Ainsi, en cas de défaillance de la société d’exploitation et de liquidation judiciaire par exemple, le bien immobilier ne pourrait être appréhendé par la procédure.

Simplifier la cession de l’immeuble

Lorsque les associés d’une SCI souhaitent vendre l’immeuble, il peuvent y procéder en cédant leurs parts sociales dans un acte sous seing privé. Il n’est ainsi pas nécessaire de passer devant notaire ce qui permet de réduire les coûts de cession.

Organiser la transmission du patrimoine 

Le démembrement de propriété

La SCI est un outil de transmission du patrimoine en permettant aux parents de transmettre des parts sociales à leurs enfants tout en conservant la gestion de la société et donc la maîtrise du bien.

Ainsi, les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants en se réservant l’usufruit. Cela permet d’occuper le logement et de percevoir les fruits (dividendes de la SCI).

L’abattement pour durée de détention

Lorsqu’un immeuble est détenu directement, son propriétaire peut bénéficier d’un abattement qui varie selon la durée de détention et lui permettant d’être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans.

Cependant, lorsque l’immeuble est détenu au travers d’une SCI cela permet de bénéficier de l’abattement à compter de la souscription ou de l’acquisition des parts. Dès lors, si le bien a été acquis par la société 10 ans après sa constitution, l’associé fondateur pourra être totalement exonéré après 12 ans.

La réduction des droits de donation

En cas de donation d’un immeuble détenu par une SCI, cela va permettre de minorer la base d’imposition puisqu’il sera tenu compte, pour calculer la valeur des parts transmises, du passif de la Société et notamment d’un éventuel emprunt bancaire.

De plus, l’immeuble subira une décote de l’ordre de 10 à 15 % de la valeur de l’immeuble. permettant de réduire la base imposable.