Le plus souvent et par réflexe, l’achat d’un immeuble en société est réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Or, il peut être opportun d’opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) afin de réaliser de la location meublée.

A défaut, attention aux conséquences fiscales (V. Location meublée et TVA).

Selon l’administration fiscale, une location est considérée comme meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405 n° 10).

La location meublée se distingue d’un point de vue fiscal des locations hôtelières et para-hôtelières comprenant notamment les locations de gîtes ou chambres d’hôtes, lesquelles ne peuvent bénéficier de certains régimes de faveurs notamment celui des Locations Meublées Non-Professionnelles (LMNP).

 

SOMMAIRE :       

I. LES LIMITES DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI

II. LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE

 

 

I. LES INCONVÉNIENTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI

A. La location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale

Une SCI est en principe assujettie de plein droit à l’Impôt sur le Revenu (IR), sauf option particulière. Dans ce cas, l’imposition des résultats de la société est réalisée directement entre les mains des associés au prorata du nombre de parts détenues. C’est la conséquence de la « transparence fiscale »,

Plus précisément, les associés sont imposés selon le barème de l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.

Or, dans l’hypothèse où la SCI exercerait une activité de location meublée, même accessoire, cela pourrait remettre en cause le régime fiscal.

Pour l’administration fiscale, l’activité de location meublée est en effet assimilée à une activité commerciale. Par conséquent, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L’article 206-2 du CGI prévoit en effet que « (…) Sous réserve des dispositions de l’article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (l’IS), même lorsqu’elles ne revêtent pas l’une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (à savoir BIC) (…) ».

Par renvoi, l’article 35 du CGI dispose de son côté que « présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques » (…) « qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ».

Ainsi l’activité de location meublée d’une SCI, même occasionnelle ou accessoire, entraîne son passage à l’IS en raison de l’exercice d’une activité commerciale.

De manière exceptionnelle, l’administration fiscale tolère l’imposition de la société à l’IR tant que le montant hors taxes des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes.

De plus, pour éviter des difficultés lors de l’année de franchissement de ce seuil de 10 %, l’administration fiscale admet que la société conserve le bénéfice de l’IR durant l’exercice de dépassement à condition que la moyenne des recettes HT de nature commerciale des 3 dernières années n’excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales HT réalisées sur la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330).

Le passage de la société à l’IS est irréversible.

 

B. Les conséquences fiscales sur la SCI et ses associés

Soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et 28% au-delà. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022.

A l’inverse, dans le cadre d’une SCI à l’IR, rappelons que l’associé est imposé directement, au titre du barème de l’IR (entre 0 %  et jusqu’à 45 % au maximum). Il convient également d’y ajouter les prélèvements sociaux.

L’imposition à l’IR est donc intéressante lorsque l’associé dispose de revenus modestes. En effet, dans cette hypothèse, l’imposition sur la tranche marginale de l’IR sera généralement inférieure au taux d’IS.

Par ailleurs, les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxation :

  • une première fois au niveau de la société au taux de l’IS, et,
  • une seconde fois au niveau de l’associé en cas de distribution de dividendes.

Or, lorsque la société est assujettie à l’IR, c’est comme si, d’un point de vue fiscal, l’associé était directement propriétaire de l’immeuble. Il est donc imposé sur les résultats de la société, en fonction de sa quote part, et ce, même si aucun dividende n’est distribué.

Le passage à l’IS est surtout très désavantageux en cas de cession de l’immeuble. Dans ce cas, les plus-values générées seront soumises non plus l’impôt sur les plus-values immobilières mais au régime des plus-values professionnelles.

Dès lors, la plus-value sera imposée au niveau de la société au taux de l’IS sans possibilité d’exonération liée à la durée de détention.

Surtout, la base imposable de la plus-value professionnelle sera nettement plus importante dans la mesure où elle sera égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette c’est-à-dire après amortissement.

Ainsi, la cession d’un immeuble appartenant à une société soumis à l’IS s’avère plus fiscalisée.

S’agissant de la fiscalité de la cession des parts de la SCI soumise à l’IS, l’associé cédant sera imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières. La plus-value sera ainsi fiscalisée au barème progressif de l’IR (plus prélèvement sociaux), en pouvant toutefois bénéficier de l’abattement suivant :

  • 50 % si titres détenus depuis 2 ans et moins de 8 ans
  • 65 % si titres détenus depuis plus de 8 ans

L’associé cédant a  également la possibilité désormais, si cela est plus intéressant pour lui, d’être imposé au taux forfaitaire de 30 % selon le mécanisme dit de la « flat tax ».

Autre inconvénient, en cas d’assujettissement à l’IS, il ne sera plus possible d’utiliser les déficits de la société et d’imputer, proportionnellement à sa participation au capital, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.

Enfin, la société soumise à l’IS devra tenir une comptabilité identique à une société commerciale. Cela engendrera des frais supplémentaires pour rémunérer l’expert-comptable.

 Les conséquences en cas de mise à disposition gratuite de tout ou partie de l’immeuble à un associé d’une société à l’IS

La société ayant un intérêt propre, distinct de celui de ses associés, la mise à disposition gratuite est analysée comme un « acte anormal de gestion » par l’administration fiscale.

Cette dernière dispose alors d’un double mécanisme de rattrapage :

1.     D’une part, au niveau de la société, elle pourra réintégrer dans son résultat fiscal les loyers qui auraient dû être perçus, en fonction de la valeur locative de l’immeuble

2.     D’autre part, au niveau de l’associé bénéficiaire, il sera imposé sur son IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers du montant du revenu présumé distribué par la SCI, si celle-ci avait perçu un loyer

Ainsi, il est conseillé d’éviter toute mise à disposition gratuite d’un logement appartenant à une société à l’IS, en concluant un contrat de location avec un loyer correspondant ou approchant la valeur locative.

C’est la raison pour laquelle, en fonction de la part des revenus tirés d’une location meublée, l’acquisition de l’immeuble par l’intermédiaire d’une société commerciale peut s’avérer plus avantageuse.

 

 II. LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE

Si l’imposition de la société à l’IR s’avère plus intéressante qu’une taxation à l’IS, il peut être opportun de se tourner vers la SARL dite « de famille ».

Si cela n’est pas possible, l’acquisition de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SARL classique ou d’une SAS, soumise à l’IS, pourra également permettre de bénéficier de nombreux avantages.

A. L’acquisition par une « SARL de famille »

Une SARL dite « de famille » n’est rien d’autre une SARL classique.

Cette appellation regroupe en réalité les SARL pouvant bénéficier du régime dérogatoire d’imposition à l’IR puisque cette société est par principe, de droit, soumise à l’IS.

S’il est possible d’opter à l’IR lors de la constitution d’une SARL classique, cette option n’est que temporaire et d’une durée de 5 ans au maximum. Cependant, dans le cas de la SARL familiale, l’assujettissement à l’IR n’a pas de durée limitée dans le temps.

Ainsi, la SARL de famille peut permettre de bénéficier de la transparence fiscale, de la même manière que la SCI soumise à l’IR.

De même, à la différence de la SCI, la SARL de famille reste assujettie à l’IS même lorsqu’elle tire plus de 10 % de ses revenus HT d’une activité de location meublée.

Il s’agit de son principal atout.

La qualité de SARL de famille suppose cependant le respect de certaines conditions.

1. Le lien exclusivement familial des associés

En premier lieu, pour être « de famille », la société doit être constituée exclusivement entre:

  • parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou,
  • frères et sœurs ou,
  • les conjoints et les partenaires liés par un Pacs.

Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage soit par le PACS.

Ainsi, constitue une SARL de famille, la société constituée entre :

  • un époux ou partenaires de PACS ;
  • un père et un ou plusieurs enfants ;
  • un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires de PACS ;
  • deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires de PACS ;
  • un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
  • un beau-père et son gendre
  • deux époux ou partenaires de PACS et l’enfant du premier lit de l’un des époux ou pacsé

En revanche, n’est pas « de famille » la SARL constituée entre :

  • deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ;
  • deux époux leurs enfants respectifs non communs ;
  • deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur) ;
  • deux concubins et leurs enfants communs ;
  • un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux.

Il est important de vérifier lors de la constitution que la SARL pourra être qualifiée de familiale. En cours d’existence, ce statut peut être remis en cause en cas d’entrée d’un nouvel associé ne répondant pas aux critères.

De même, la remise en cause peut résulter d’un divorce ou de rupture du PACS de certains associés.

2. L’exercice d’une activité exclusivement industrielle ou commerciale.

L’activité de la SARL doit être une activité industrielle ou commerciale à l’exclusion de toute autre. En effet, elle ne peut pas exercer, même de manière très accessoire une activité civil de location nue. A défaut, le régime de la SARL familiale ne pourra jouer ou sera remis en cause.

L’autre atout de la SARL familiale est de pouvoir cumuler son régime avec  celui de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP).

Pour être éligible au régime LMNP, il convient de respecter l’une de deux conditions suivantes :

  • Les recettes locatives en meublé du foyer fiscal doivent être inférieures à un seuil de 23.000€ par an et/ou ;
  • Les recettes locatives en meublé doivent être inférieures aux autres revenus du foyer fiscal

Dans  l’affirmative, la LMNP permet de bénéficier des régimes fiscaux suivants :

  • Du régime du micro BIC si les recettes locatives ne dépassent pas 32.900 €. Le loueur peut ainsi bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %sur ces recettes ce qui est très intéressant lorsque les charges sont inférieurs à ce forfait.
  • Du régime réel, si les recettes dépassent les 32.900 € (voire sur option si inférieures à ce seuil). Le loueur peut déduire de ses recettes l‘ensemble des charges de location (intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de travaux, frais de syndic et d’agence immobilière…).

Le bénéfice de ce régime par la SARL de famille est particulièrement intéressant car il permet d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Ainsi par exemple, si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000€ de sorte que les recettes de la SARL tirées de la location meublée pourront aller jusqu’à 46.000 € par an.

Enfin, en cas de cession de parts d’une SARL de famille à prépondérance immobilière, l’associé pourra bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers permettant d’appliquer un abattement pour durée de détention des parts sociales.

Pour le paiement de l’IR, l’abattement est le suivant :

  • 6 % par an de la 5ème à la 21ème année
  • 4 % par an la 22ème année

Soit une exonération est totale d’IR (19%) au-delà de la 22ème année.

En revanche, s’agissant des prélèvement sociaux (15,5 %), l’exonération de ne sera totale qu’au bout de la 30ième année.

Il faut également rappeler que les plus-values supérieures à 50 k€ sont soumises à une taxe spéciale allant de 2 à 6 %.

B. L’acquisition par une société commerciale

La SARL « classique » ou SAS sont soumises de droit à l’IS.

Il peut être opportun dans certaines situations d’acquérir l’immeuble par l’intermédiaire de l’une de ces sociétés lorsque :

  • La SCI ne pourrait pas conserver le bénéfice de l’IR et que ;
  • La SARL de famille n’est pas possible

La soumission à l’IR peut s’avérer pénalisante pour l’associé qui subit déjà à titre personnel une forte pression fiscale au titre de l’IR.

Le taux de l’IS (15 % jusqu’à 38.120 € et taux de 28 % pour le surplus ramené progressivement à 25 % en 2022) peut alors s’avérer plus avantageux lorsque l’associé est imposé sur les tranches marginales les plus élevées de l’IR.

Selon la même idée, dans le cas d’une SARL ou SAS à l’IS, les revenus sont imposés au niveau de la société uniquement. Ainsi, l’associé ne sera fiscalisé qu’en cas de versement effectif de dividendes.

En cas de société à l’IR, l’associé est imposé personnellement sur les revenus de la société alors qu’aucun dividende n’est distribué.

C’est le cas par exemple lorsque les revenus de la société sont calqués sur ses besoins de trésorerie notamment pour rembourser l’emprunt bancaire. Dans cette hypothèse, aucune somme n’est distribuée à l’associé mais ce dernier doit payer un impôt au titre des revenus de la société.

En outre, en cours de vie sociale, le régime fiscal de l’IS permet d’amortir comptablement le bien immobilier. L’amortissement de l’immobilier, à l’exception du terrain, permet mécaniquement de réduire l’assiette imposable de la société.

Cependant, cet amortissement est cependant pénalisant en cas de revente du bien immobilier. En effet, dans ce ca, la plus-value sera calculée à partir de la valeur nette comptable et non la valeur d’achat.

Il conviendra en cas de choix pour la SARL ou SAS, de définir laquelle de ces deux sociétés est la plus adaptée au projet.

Ainsi, il est important de déterminer lors de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, la forme sociale et le régime fiscal le plus adapté aux objectifs des associés.

 

III. NOS CONSEILS EN CAS D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN SOCIÉTÉ

A l’occasion de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, faites appel à un avocat en droit immobilier et un avocat en droit des sociétés afin de sécuriser les conséquences de l’opération