Vous souhaitez investir dans l'immobilier ?


Les ventes aux enchères publiques d’immeubles peuvent être le moyen de faire l’acquisition d’un bien immobilier à un prix intéressant.

Pour cela, vous devez obligatoirement faire appel à un avocat qui est seul habilité à porter les enchères.

Votre avocat est surtout là pour vous conseiller sur les modalités, risques et coûts de l’opération, ce, afin de sécuriser votre investissement.

Chez LegalAction, nos avocats sont là pour vous accompagner dans vos projets immobiliers.

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Découvrez les prochaines ventes aux enchères


Les 3 étapes essentielles à connaître


Le choix du bien immobilier

Vous avez repéré un bien immobilier ? Il vous appartient de vous renseigner sur ce bien en le visitant aux heures de visites prévues à cet effet. Cette étape est essentielle dans la mesure où les achats immobiliers sur adjudication excluent tout recours à l’encontre de l’ancien propriétaire pour vices cachés. Vous achetez ainsi en l’état.

Il vous appartient encore de prendre connaissance du cahier des conditions de la vente ainsi que du procès-verbal descriptif du bien étable par huissier de justice. Ces documents sont à consulter au greffe du tribunal de Grande Instance compétent ou auprès de l’avocat du créancier poursuivant la vente.

Votre avocat pourra également, à votre demande, vous transmettre ces documents. Cette consultation permet notamment de se renseigner sur la composition du bien et sur la qualité de l’occupant. En effet, si l’occupant bénéficie d’un bail (d’habitation, commerciale, professionnel…) vous devrez alors respecter le bail. En revanche, si l’occupant est le débiteur saisi, celui-ci pourra être expulsé du bien sitôt la vente définitive.


Le financement du bien

Préalablement à l’audience de vente aux enchères, il convient de vous assurer que vous disposerez des fonds nécessaires pour payer le prix d’adjudication et les frais. Le prix d’adjudication doit être majoré de frais (frais de procédure, droits de mutation…) d’un montant généralement compris entre 12 et 15% du prix d’adjudication. Ceux-ci varient notamment en fonction des frais de procédure qui sont annoncés le jour même de l’audience.

Cette vérification préalable est fondamentale dans la mesure où ne pourrez pas vous rétracter dans l’hypothèse par exemple ou vous n’obtiendriez pas votre prêt. Une fois adjudicataire, si le prix et les frais ne sont pas réglés dans le délai de 2 mois après l’audience, la vente peut être résolue. L’immeuble sera alors remis en vente.

Cependant, lors de cette seconde vente, si le bien est vendu pour un prix inférieur à celui que vous aviez offert, vous êtes tenu de payer la différence. Les frais de procédure resteront également à votre charge.

Enfin s’il nest pas nécessaire d’avoir l’intégralité des fonds disponibles le jour de l’audience d’adjudication, il conviendra de remettre à votre avocat un chèque de banque d’un montant de 10% de la mise à prix (et d’au minimum 3000€). Ce chèque vous est immédiatement restitué en l’absence d’adjudication. Au contraire, ce chèque est encaissé sur le compte séquestre en cas d’achat, pour s’imputer sur le prix total.


L'adjudication et ses suites

Si votre avocat remporte les enchères, il réalisera pour vous les formalités légales obligatoires (dépôt de la déclaration d’adjudicataire, signification des actes…).

Cependant, il faut savoir que la vente n’est définitive que 10 jours après l’audience d’adjudication. Pendant ce délai, tout intéressé peut « surenchérir » en proposant un prix supérieur d’au moins 10% du prix d’adjudication. Dans cette hypothèse, le bien est remis à la vente aux enchères avec comme prix de départ, le prix d’adjudication initial + 10%. Vous pouvez bien évidemment participer à cette nouvelle vente aux enchères.

Le prix d’adjudication (et les frais) doivent être payés dans le délai de 2 mois à compter de l’audience d’adjudication sous peine de résolution de la vente.

Une fois le prix payé, vous serez définitivement propriétaire du bien. Si le bien est occupé par la débiteur saisi, le jugement d’adjudication vaut jugement d’expulsion. Il vous appartient dès lors, dans le respect des dispositions légales, de mettre en oeuvre l’expulsion amiablement ou judiciairement.