La constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) en vue de l’achat d’un immeuble est un outil incontournable. La SCI présente en effet de nombreux avantages.

Cependant, sa constitution ne doit pas céder à un « effet de mode » car elle implique plusieurs types d’obligations pour l’associé.

En premier lieu, la constitution d’une SCI n’est pas gratuite. Elle nécessite en effet de rédiger des statuts par l’intermédiaire d’un conseil. Elle oblige encore à ouvrir un compte bancaire pour y déposer le capital, de publier une annonce légale (environ 190 €) et de s’acquitter de frais de greffe afin de l’immatriculer (94,01 €).

Ensuite, en cours d’existence, les associés devront tenir au moins une fois par an une assemblée générale (convocation, procès-verbal…). Cette assemblée a pour objet d’approuver les comptes et affecter le résultat en respectant un formalisme précis.

Enfin, s’il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour l’établissement de la comptabilité, il faudra quand même en tenir une afin de procéder à une gestion rigoureuse des finances de la Société. En effet, le patrimoine de la SCI et celui des associés doit être clairement différenciés. L’associé qui mélangerait son argent et celui de la société pourrait encourir des sanctions à la fois pénales et civiles.

Cependant, ces inconvénients restent accessoires au regard des nombreux avantages procurés par la Société Civile Immobilière.

I. FACILITER L’ACQUISITION DE L’IMMEUBLE

II. SIMPLIFIER LA DÉTENTION A PLUSIEURS D’UN IMMEUBLE

III. PROTÉGER L’IMMEUBLE DES CRÉANCIERS DES ASSOCIES

IV. SIMPLIFIER LA CESSION DE L’IMMEUBLE

V. ORGANISER LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE FAMILIAL

VI. OPTIMISER FISCALEMENT LA DÉTENTION

 

 

I. FACILITER L’ACQUISITION DE L’IMMEUBLE

La SCI constitue un véritable levier d’acquisition immobilière en permettant de regrouper plusieurs personnes « en une », alors que l’achat par une seule personne aurait été impossible ou rendu difficile pour des raisons financières.

La SCI permet ainsi d’élargir la surface financière puisque chaque associé, en fonction de ses capacités, va faire un apport à la société afin de participer au financement d’un bien immobilier. Il recevra en contrepartie des parts sociales correspondant à la quote part des sommes apportées.

Elle est surtout un outil de crédibilité vis-à-vis des banques en permettant d’obtenir plus facilement un financement bancaire. En effet,le banquier pourra s’appuyer sur le patrimoine des associés qui pourront s’engager en qualité de caution.

 

II. SIMPLIFIER LA DÉTENTION A PLUSIEURS D’UN IMMEUBLE

L’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs sans constitution préalable une SCI fait naître une situation d’indivision entre eux.

L’indivision n’entraîne pas la constitution d’une personne morale supplémentaire. Ainsi, l’indivision ne peut pas avoir de compte bancaire indépendamment des indivisaires.

Pour les actes de gestion courante par exemple (paiement des impôts, charges courantes…) un indivisaire pourra le faire seul. Il devra cependant demander le remboursement de la quote part de ses coindivisaires. Cela peut être particulièrement contraignant en pratique.

L’indivision implique de manière générale une gestion plus complexe du bien. En effet, les actes réalisés dans l’intérêt de la SCI doivent respecter les règles de majorité imposées par le Code civil.

Ainsi, les actes d’administration comme la signature d’un bail d’habitation, exigent l’accord des 2/3 des indivisaires. Al’inverse, il est possible de confier ce pouvoir au gérant de la SCI par exemple ou à la majorité simple des associés d’une SCI.

S’agissant des actes de disposition, c’est-à-dire des actes les plus graves tels que la cession de l’immeuble ou la mise en location sous le régime du bail commercial, ils ne peuvent être autorisés qu’à l’unanimité des coindivisaires.

Dans le cadre d’une SCI en revanche, la cession de l’immeuble peut être autorisée à la majorité renforcée.

De manière générale, les associés de la SCI ont la possibilité de définir et moduler les pouvoirs confiés au gérant et ceux dévolus à l’assemblée des associés dans le cadre des assemblées générales.

Les règles statutaires de la SCI facilitent la détention et la gestion de l’immeuble par ses associés en évitant la lourdeur de l’indivision. Les situations de blocages peuvent ainsi être évitées ou résolues plus simplement par le jeu des règles statutaires.

 

III. PROTÉGER L’IMMEUBLE DES CRÉANCIERS DES ASSOCIES

Précisons d’emblée que la SCI ne constitue pas un outil pour protéger l’immeuble des créanciers de la Société. En effet, le créancier de la SCI pourra toujours faire procéder à une saisie-immobilière de l’immeuble et être ainsi payé sur le prix de vente.

Protéger le patrimoine personnel de l’associé

Du côté des créanciers personnels des associés en revanche, la SCI peut constituer un moyen efficace pour protéger un immeuble de toute saisie.

Rappelons que l’immeuble est la propriété de la Société et pas de son associé. Ce dernier est en effet uniquement propriétaire de parts sociales. Ainsi, le créancier personnel d’un associé pourra seulement saisir des parts d’une Société afin de faire procéder à leur vente forcée.

Or, si cela reste théoriquement possible, la vente forcée de parts d’une SCI reste très difficile à mettre en œuvre en pratique. En effet, des parts sociales de SCI, souvent familiale, sont très peu liquides c’est à dire difficile à vendre. Lorsque l’associé poursuivi est minoritaire, l’acquéreur des parts n’aurait aucun pouvoir de décision au sein de la Société. En cas de vente forcée d’une participation majoritaire, les autres associés pourraient détenir une minorité de blocage afin d’empêcher une vente de l’immeuble.

Ainsi, la SCI est un moyen efficace pour dissuader les créanciers d’engager des frais d’exécution dont l’efficacité sera très aléatoire.

 

Outil de discrétion

Selon la même idée, la SCI permet de préserver un certain anonymat puisque le créancier de l’associé ne pourra que très difficilement savoir que son débiteur est associé d’une SCI sauf à en avoir préalablement connaissance. N’étant pas directement propriétaire, la conservation des hypothèques ne connaît que la Société propriétaire et non l’associé.

 

Protéger le patrimoine professionnel

Enfin, elle constitue un outil de protection du patrimoine professionnel puisqu’elle permet au chef d’entreprise d’isoler le bien immobilier de son entreprise au lieu de l’inscrire à l’actif de sa société d’exploitation.

Ainsi, en cas de défaillance de la société d’exploitation et de liquidation judiciaire par exemple, le bien immobilier ne pourrait être appréhendé par la procédure.

 

IV. SIMPLIFIER LA CESSION DE L’IMMEUBLE

Plus d’obligation de passer par Notaire

Lorsque les associés d’une SCI souhaitent vendre l’immeuble, il peuvent y procéder en cédant leurs parts sociales dans un acte sous seing privé. Il n’est ainsi pas nécessaire de passer devant notaire ce qui permet de réduire les coûts de cession.

 

Plus de droit de préemption urbain dans certains cas

De même, en cas de cession d’un immeuble, il faut parfois purger le droit de préemption urbain dont sont titulaires les communes. Cependant, la SCI familiale (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ième degré inclus) n’est pas soumise au droit de préemption en cas de cession de plus de la majorité des parts sociales.

 

Plus besoin de l’accord de tous les coindivisaires

Enfin, la cession d’un immeuble détenu en indivision suppose l’accord de tous les coindivisaires. Si l’un des coindivisaires n’est pas d’accord pour vendre, il faudra obligatoirement passer par une procédure judiciaire dite de « licitation-partage » afin de forcer la sortie de l’indivision.

Cette procédure peut se révéler longue et coûteuse pour chacun des associés.

En revanche, l’associé qui souhaite vendre ses parts peut mettre en œuvre son droit de retrait et ainsi forcer ses coassociés à lui racheter ses parts à l’amiable.

 

V. ORGANISER LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE FAMILIAL

Outil de transmission du patrimoine familial

La SCI est un outil de transmission du patrimoine en permettant aux parents de transmettre des parts sociales à leurs enfants tout en conservant la gestion de la société et donc la maîtrise du bien.

Ainsi, les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants en se réservant l’usufruit. Cela permet d’occuper le logement et de percevoir les fruits (dividendes de la SCI).

 

Outil de protection du concubin

La SCI est également un outil de protection des concubins qui font l’acquisition d’un bien immobilier. A défaut de SCI, les concubins vont détenir le bien en indivision. Ainsi, en cas de décès, le concubin survivant va se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt.

Les héritiers pouvant forcer la vente du bien indivis, le risque est ainsi d’être « mis à la porte ».

La SCI permet de contourner cette difficulté en y logeant la résidence principale du couple. Ensuite, il convient de procéder à un démembrement croisé des parts sociales consistant à échanger l’usufruit des parts entre concubins.

Chaque concubin possède ainsi la nue-propriété de ses parts et l’usufruit des parts de l’autre.

Au décès de l’un, la pleine propriété des parts du survivant est reconstituée sans droits de succession. Il possède ainsi 100 % de l’usufruit de toutes les parts de la société ; les héritiers récupérant seulement la nue-propriété de 50 %.

Le survivant est donc protégé et peut continuer à habiter le logement.

 

VI. OPTIMISER FISCALEMENT LA DÉTENTION ET TRANSMISSION

Le choix entre IR et IS

La constitution d’une SCI permet de choisir entre une imposition à l’IR ou à l’IS. L’option (irrévocable) pour l’IS permet notamment de déduire toutes les charges réelles exposées dans l’intérêt de la société.

 

L’abattement pour durée de détention

Lorsqu’un immeuble est détenu directement, son propriétaire peut bénéficier d’un abattement qui varie selon la durée de détention et lui permettant d’être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans.

Cependant, lorsque l’immeuble est détenu au travers d’une SCI cela permet de bénéficier de l’abattement à compter de la souscription ou de l’acquisition des parts. Dès lors, si le bien a été acquis par la société 10 ans après sa constitution, l’associé fondateur pourra être totalement exonéré après 12 ans.

 

La réduction des droits de donation

De plus, en cas de donation d’un immeuble « en direct », les droits de donation payés par le donataire vont être calculés sur la valeur réelle de l’immeuble.

En revanche, lorsque l’immeuble est détenu par une SCI, cela va permettre de minorer la base d’imposition puisqu’il sera tenu compte, pour calculer la valeur des parts transmises, du passif de la Société et notamment d’un éventuel emprunt bancaire.

De même, pour le calcul de la valeur des parts données, l’immeuble subira une décote en raison de la faible liquidité desdites parts sociales de la Société. En pratique, l’administration fiscale applique une décote de l’ordre de 10 à 15 % de la valeur de l’immeuble. Cela permet là encore de réduire la base imposable en minorant la valeur des parts.

 

Le bénéfice du mécanisme des donations successives

Enfin, en cas de détention au travers d’une SCI, il est possible d’utiliser le mécanisme des donations successives entre parents et enfants notamment, en bénéficiant d’abattements qui se reconstituent tous les 15 ans actuellement.

Ainsi, tous les 15 ans, les parents peuvent donner 100.000 euros sans payer de droits de donation.  Au bout de 30 ans (3 donations), il est possible de transmettre des parts sociales à hauteur de 300.000 sans payer de droits.

En combinant ce mécanisme des donations successives et le démembrement de propriété des parts, le patrimoine familial peut être transmis en quasi franchise d’impôts.

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